預售屋價金信託業務修正對照表

依據資料

一、法令規章：

(一)信託法

(二)信託業法

(三)信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法

(四)預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

(五)預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定

(六)中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項

(七)中華民國信託業商業同業公會會員受理信託受益權轉讓及質權設定之作業程序規範

二、函令：

(一)內政部民國100年6月1日內授中辦地字第1000724653號函

(二)內政部民國100年11月30日內授中辦地字第1000726118號函

(三)金管會民國102年7月19日金管銀票字第10240002450號函

依據資料

一、法令規章：

(一)信託法

(二)信託業法

(三)信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法

(四)預售屋買賣定型化契約應記載事項

(五)預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定

(六)中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項

(七)中華民國信託業商業同業公會會員受理信託受益權轉讓及質權設定之作業程序規範

二、函令：

(一)內政部民國100年6月1日內授中辦地字第1000724653號函

(二)內政部民國100年11月30日內授中辦地字第1000726118號函

(三)金管會民國102年7月19日金管銀票字第10240002450號函

一、依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」(以下簡稱本注意事項)第二條規定，內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載事項」為「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，爰配合修正相關文字。

一、作業程序

(一)承接業務及續約

1.辦理預售屋買賣定型化契約履約擔保機制之價金信託業務時，應依受託人內部作業分工相關規定取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人（指簽訂買賣契約之賣方，亦即建方）之信用資料以為適當之評估，並依相關規定就委託人之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約，以及留存委託人所提供資格證明文件。

2.委託人如提供會計師財務報表查核報告，應作為評估重要依據。

(二)與委託人簽訂信託契約

1.除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，應依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」(以下簡稱本注意事項)第六條規定，與委託人就消費者(指簽訂買賣契約之買方)所繳價金交付信託約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.應與委託人約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權。

3.應依本注意事項第七條規定，注意下列事項：

(1)委託人如為法人者，應確認其簽約之代表人，是否具有代表或代理之資格。

(2)應檢視契約是否載明「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」第二十六條第二項之事項。

(3)應要求委託人對於買賣契約應有適當之控管。

(4)除委託人已預先提存同等之金額交付信託外，消費者所交付之訂金亦需依本注意事項之規定交付信託，惟其後買賣契約不成立或解除時，委託人得檢附相關證明文件，向受託人請求返還。

(5)應於契約約定或取得委託人書面同意，受託人得於符合法令、本注意事項及信託契約之特定目的範圍內蒐集、處理、利用及揭露賣方有關本業務之相關資料。但除法令、本注意事項有規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

(6)不得約定「俟賣方融資債務清償或經融資機構同意後，始得依賣方指示過戶予買方」等類似約款。

4.應依本注意事項第十八條規定，約定下列事項：

(1)委託人於行銷、廣告、業務招攬或與消費者訂約時，應向其行銷、廣告或業務招攬之對象或消費者明確告知，本信託之受益人為委託人而非消費者，委託人並不得使消費者誤認受託人係為消費者受託管理信託財產。

(2)委託人應提供買賣契約之範本或影本以供受託人將該契約範本或影本留底備查，並檢視該契約是否載明本注意事項所列之應記載事項。

(3)發生委託人無法依約定完工或交屋之情形，如需召開受益權人會議時，其受益權人會議之召集事由、召集程序、議決方法、表決權之計算及其他應遵循事項，且約明其效力及於消費者；並應要求委託人與消費者所簽之買賣契約亦同時明訂之。

(4)委託人應提供信託契約影本予消費者。

(5)依本注意事項第八條有關委託人定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認報告之相關事項。

(6)委託人應於買賣契約或其附件記載下列事項，並告知消費者：

A.價金信託之信託目的係在確保消費者所繳價金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。消費者就買賣契約之任何請求，應由委託人負最終履約責任。

B.為保障消費者權益及配合受託人建置查詢網頁，委託人應徵取消費者之書面同意將其個人資料及買賣契約資料提供予受託人，並同意於信託契約相關之特定目的範圍內，得為蒐集、處理、利用及揭露。但除法令、本注意事項規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

C.消費者所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於受託人與委託人，並非存在於受託人與消費者，消費者所繳價金於委託人交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本價金信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由委託人與消費者雙方自行協商。消費者應每次繳款後自行於查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細及相關資訊，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。查詢網址為：[ ]，查詢途徑為：[ ]。消費者對該網頁之資訊如有任何疑問，應逕洽委託人或受託人處理。

D.委託人與受託人所訂價金信託契約之受益權金額會隨信託財產交付工程款、繳納各項稅費等工程所需費用而逐漸減少。

E.委託人無法依約定完工或交屋時，消費者對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；消費者就其未受償部分，應依買賣契約之約定向委託人請求。

(三)作業管理

1.買賣契約應有編號，由委託人自行登錄及控管，並應要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核。

2.影印、縮影照像或以電子檔案方式留存消費者之各項證件。

3.於符合下列條件之一時，信託契約得提前終止：

(1)委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代履約擔保機制之證明。

(2)信託契約所定受託人義務已有新受託人以書面同意並承諾接續履行至原信託契約存續期間屆滿者。

前述(1)所稱委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約擔保機制之證明，及(2)所稱新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均應包含原信託契約與後續信託或履約擔保機制之銜接與責任劃分。

4.委託人如以信託方式提供履約擔保機制，未依約提供商品或服務前，如其依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第十九條第一款至第三款申請信託受益權之轉讓，受託人不得同意辦理。

(四)信託財產管理

1.應設置信託專戶存放消費者所繳價金；該信託專戶僅供受託人依信託契約專款專用。

2.依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，消費者所繳價金應以存放現金或新臺幣存款為限。

3.消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人應要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產。

4.信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人應依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配。

5.受託人如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

(1)承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係。

(2)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。

(3)啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式。

6.應依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢。

7.信託關係消滅或委託人無法依約定完工或交屋時，信託財產應依下列方式辦理：

(1)信託關係因信託目的已完成而消滅時，應依信託契約之約定，進行信託財產之結算及撥付作業。

(2)委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，委託人所享有價金信託之受益權應即歸屬於消費者，受託人應依下列方式辦理受益權分配：

A.委託人所享有價金信託之受益權，指委託人對信託專戶之財產，於依信託契約約定專款專用後之剩餘信託財產。

B.信託專戶之財產經結算，並扣除信託報酬及處理信託事務之相關必要費用後，如已無剩餘可供消費者分配，受託人應即依委託人已提供之消費者資訊辦理通知，並於查詢網頁公告信託財產之結算資訊。

C.經依前項扣除相關必要費用後，倘尚有剩餘信託財產可供分配，受託人應即依委託人已提供之資訊通知消費者，並由受通知之消費者於受託人所定期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例。

D.前項所稱受益權比例，係按個別消費者所繳價金占依前項規定確認受益權利之全部消費者之所繳價金總額比例計算；受託人應將可供分配之信託財產依前述受益權比例分配予消費者，並得視需要召開受益權人會議，討論有關信託財產之分配事宜。

(五)定期評估

1.應要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

(1)委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符。

(2)委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形。

2.查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人應即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善；倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人應公告於查詢網站及陳報建案所在地之目的事業主管機關。

3.應注意委託人能否按照信託契約確實履行義務，如發現委託人有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，應即書面限期請其提出說明及改善方案。

二、控制重點

(一)辦理預售屋買賣定型化契約履約擔保機制之價金信託業務時，是否依受託人內部作業分工相關規定取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人之信用資料以為適當之評估？並是否依相關規定就委託人之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約？以及是否留存委託人所提供資格證明文件？

(二)與委託人簽訂信託契約：

1.除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，是否依本注意事項第六條規定，就消費者所繳價金交付信託約定下列事項？

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.是否與委託人約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權？

3.是否依本注意事項第七條規定，注意下列事項？

(1)委託人如為法人者，應確認其簽約之代表人，是否具有代表或代理之資格。

(2)應檢視契約是否載明「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」第二十六條第二項之事項。

(3)應要求委託人對於買賣契約應有適當之控管。

(4)除委託人已預先提存同等之金額交付信託外，消費者所交付之訂金亦需依本注意事項之規定交付信託，惟其後買賣契約不成立或解除時，委託人得檢附相關證明文件，向受託人請求返還。

(5)應於契約約定或取得委託人書面同意，受託人得於符合法令、本注意事項及信託契約之特定目的範圍內蒐集、處理、利用及揭露賣方有關本業務之相關資料。但除法令、本注意事項有規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

(6)不得約定「俟賣方融資債務清償或經融資機構同意後，始得依賣方指示過戶予買方」等類似約款。

4.是否依本注意事項第十八條規定，約定下列事項？

(1)委託人於行銷、廣告、業務招攬或與消費者訂約時，應向其行銷、廣告或業務招攬之對象或消費者明確告知，本信託之受益人為委託人而非消費者，委託人並不得使消費者

誤認受託人係為消費者受託管理信託財產。

(2)委託人應提供買賣契約之範本或影本以供受託人將該契約範本或影本留底備查，並檢視該契約是否載明本注意事項所列之應記載事項。

(3)發生委託人無法依約定完工或交屋之情形，如需召開受益權人會議時，其受益權人會議之召集事由、召集程序、議決方法、表決權之計算及其他應遵循事項，且約明其效力及於消費者；並應要求委託人與消費者所簽之買賣契約亦同時明訂之。

(4)委託人應提供信託契約影本予消費者。

(5)依本注意事項第八條有關委託人定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認報告之相關事項。

(6)委託人應於買賣契約或其附件記載下列事項，並告知消費者：

A.價金信託之信託目的係在確保消費者所繳價金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。消費者就買賣契約之任何請求，應由委託人負最終履約責任。

B.為保障消費者權益及配合受託人建置查詢網頁，委託人應徵取消費者之書面同意將其個人資料及買賣契約資料提供予受託人，並同意於信託契約相關之特定目的範圍內，得為蒐集、處理、利用及揭露。但除法令、本注意事項規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

C.消費者所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於受託人與委託人，並非存在於受託人與消費者，消費者所繳價金於委託人交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本價金信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由委託人與消費者雙方自行協商。消費者應每次繳款後自行於查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細及相關資訊，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。查詢網址為：[ ]，查詢途徑為：[ ]。消費者對該網頁之資訊如有任何疑問，應逕洽委託人或受託人處理。

D.委託人與受託人所訂價金信託契約之受益權金額會隨信託財產交付工程款、繳納各項稅費等工程所需費用而逐漸減少。

E.委託人無法依約定完工或交屋時，消費者對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；消費者就其未受償部分，應依買賣契約之約定向委託人請求。

(三)買賣契約是否有編號，由委託人自行登錄及控管？並是否要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核？

(四)是否以影印、縮影照像或電子檔案方式留存消費者之各項證件？

(五)信託契約符合條件提前終止時，委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約擔保機制之證明，及新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均是否包含原信託契約與後續信託或履約擔保機制之銜接與責任劃分？

(六)是否設置信託專戶存放消費者所繳價金？該信託專戶是否僅供受託人依信託契約專款專用？

(七)依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，消費者所繳價金是否以存放現金或新臺幣存款為限？

(八)消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人是否要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產？

(九)信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人是否依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配？

(十)受託人如於信託契約約定有續建機制者，是否於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

1.是否有承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係？

2.是否有續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等？

3.是否有啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式？

(十一)是否依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢？

(十二)信託關係消滅或委託人無法依約定完工或交屋時，信託財產是否依下列方式辦理：

1.信託關係因信託目的已完成而消滅時，是否依信託契約之約定，進行信託財產之結算及撥付作業？

2.委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，委託人所享有價金信託之受益權是否即歸屬於消費者？受託人是否依下列方式辦理受益權分配：

(1)委託人所享有價金信託之受益權，是否指委託人對信託專戶之財產，於依信託契約約定專款專用後之剩餘信託財產？

(2)信託專戶之財產經結算，並扣除信託報酬及處理信託事務之相關必要費用後，如已無剩餘可供消費者分配，受託人是否即依委託人已提供之消費者資訊辦理通知，並於查詢網頁公告信託財產之結算資訊？

(3)經依前項扣除相關必要費用後，倘尚有剩餘信託財產可供分配，受託人是否即依委託人已提供之資訊通知消費者，並由受通知之消費者於受託人所定期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例？

(4)前項所稱受益權比例，是否按個別消費者所繳價金占依前項規定確認受益權利之全部消費者之所繳價金總額比例計算？受託人是否將可供分配之信託財產依前述受益權比例分配予消費者，並得視需要召開受益權人會議，討論有關信託財產之分配事宜？

(十三)是否要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

1.委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符？

2.委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形？

(十四)查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人是否即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善？倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人是否公告於查詢網站及陳報建案所在地之目的事業主管機關？

(十五)是否注意委託人能否按照信託契約確實履行義務？如發現委託人有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，是否即書面限期請其提出說明及改善方案？

(十六)委託人如以信託方式提供履約擔保機制，如依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第十九條第一款至第三款申請信託受益權之轉讓，除已依約提供商品或服務者外，是否未同意委託人辦理？

一、作業程序

(一)承接業務及續約

1.辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之價金信託業務時，應依受託人內部作業分工相關規定評估之，並依相關規定就委託人(建方)之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約，以及留存委託人(建方)所提供資格證明文件。

2.委託人(建方)如提供會計師財務報表查核報告，應為評估重要依據。

(二)簽訂信託契約

1.簽訂信託契約時，除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，相關內容應依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」第七條及第十八條規定辦理，以及就消費者所繳價金交付信託約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之價金信託，應與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權。

(三)作業管理

1.買賣契約應有編號，由委託人自行登錄及控管，並應要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核。

2.影印、縮影照像或以電子檔案方式留存消費者之各項證件。

3.於符合下列條件之一時，信託契約得提前終止：

(1)委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代履約保證機制之證明。

(2)信託契約所定受託人義務已有新受託人以書面同意並承諾接續履行至原信託契約存續期間屆滿者。

前述(1)所稱委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約保證機制之證明，及(2)所稱新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均應包含原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分。

4.委託人如以信託方式提供履約保證機制，未依約提供商品或服務前，如其依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第19條第1款至第3款申請信託受益權之轉讓，受託人不得同意辦理。

(四)信託財產管理

1.應設置信託專戶存放消費者所繳價金；該信託專戶僅供受託人依信託契約專款專用。

2.依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，消費者所繳價金應以存放現金或新台幣存款為限。

3.消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人應要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產。

4.信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人應依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配。

5.受託人如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

(1)承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係。

(2)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。

(3)啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式。

6.應依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢。

7.信託關係消滅或委託人無法依約定完工或交屋時，信託財產應依下列方式辦理：

(1)信託關係因信託目的已完成而消滅時，應依信託契約之約定，進行信託財產之結算及撥付作業。

(2)委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，委託人所享有價金信託之受益權應即歸屬於消費者，受託人應依下列方式辦理受益權分配：

A.委託人所享有價金信託之受益權，指委託人對信託專戶之財產，於依信託契約約定專款專用後之剩餘信託財產。

B.信託專戶之財產經結算，並扣除信託報酬及處理信託事務之相關必要費用後，如已無剩餘可供消費者分配，受託人應即依委託人已提供之消費者資訊辦理通知，並於查詢網頁公告信託財產之結算資訊。

C.經依前項扣除相關必要費用後，倘尚有剩餘信託財產可供分配，受託人應即依委託人已提供之資訊通知消費者，並由受通知之消費者於受託人所定期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例。

D.前項所稱受益權比例，係按個別消費者所繳價金占依前項規定確認受益權利之全部消費者之所繳價金總額比例計算；受託人應將可供分配之信託財產依前述受益權比例分配予消費者，並得視需要召開受益權人會議，討論有關信託財產之分配事宜。

(五)定期評估

1.應要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

(1)委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符。

(2)委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形。

2.查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人應即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善；倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人應公告於查詢網站並向委託人之目的事業主管機關陳報。

3.應注意委託人(建方)能否按照信託契約確實履行義務，如發現委託人(建方)有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，應請其提出說明及改善方案。

二、控制重點

(一)辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之價金信託業務時，是否依受託人內部作業分工相關規定評估？並是否依相關規定就委託人(建方)之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約？以及是否留存委託人(建方)所提供資格證明文件？

(二)1.簽訂信託契約時，除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，相關內容是否依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」第七條及第十八條規定辦理？以及就消費者所繳價金交付信託是否約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲是否於收訖該筆價金之次一營業日交付信託？

(2)委託人是否整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對？

2.如辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之價金信託，是否與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權？

(三)買賣契約是否有編號，由委託人自行登錄及控管？並是否要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核？

(四)是否以影印、縮影照像或電子檔案方式留存消費者之各項證件？

(五)信託契約符合條件提前終止時，委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約保證機制之證明，及新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均是否包含原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分？

(六)是否設置信託專戶存放消費者所繳價金？該信託專戶是否僅供受託人依信託契約專款專用？

(七)依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，消費者所繳價金是否以存放現金或新台幣存款為限？

(八)消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人是否要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產？

(九)信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人是否依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配？

(十)受託人如於信託契約約定有續建機制者，是否於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

1.是否有承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係？

2.是否有續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等？

3.是否有啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式？

(十一)是否依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢？

(十二)信託關係消滅或委託人無法依約定完工或交屋時，信託財產是否依下列方式辦理：

1.信託關係因信託目的已完成而消滅時，是否依信託契約之約定，進行信託財產之結算及撥付作業？

2.委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，委託人所享有價金信託之受益權是否即歸屬於消費者？受託人是否依下列方式辦理受益權分配：

(1)委託人所享有價金信託之受益權，是否指委託人對信託專戶之財產，於依信託契約約定專款專用後之剩餘信託財產？

(2)信託專戶之財產經結算，並扣除信託報酬及處理信託事務之相關必要費用後，如已無剩餘可供消費者分配，受託人是否即依委託人已提供之消費者資訊辦理通知，並於查詢網頁公告信託財產之結算資訊？

(3)經依前項扣除相關必要費用後，倘尚有剩餘信託財產可供分配，受託人是否即依委託人已提供之資訊通知消費者，並由受通知之消費者於受託人所定期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例？

(4)前項所稱受益權比例，是否按個別消費者所繳價金占依前項規定確認受益權利之全部消費者之所繳價金總額比例計算？受託人是否將可供分配之信託財產依前述受益權比例分配予消費者，並得視需要召開受益權人會議，討論有關信託財產之分配事宜？

(十三)是否要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

1.委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符？

2.委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形？

(十四)查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人是否即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善？倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人是否公告於查詢網站並向委託人之目的事業主管機關陳報？

(十五)是否注意委託人(建方)能否按照信託契約確實履行義務？如發現委託人(建方)有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，是否請其提出說明及改善方案？

(十六)委託人如以信託方式提供履約保證機制，如依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第19條第1款至第3款申請信託受益權之轉讓，除已依約提供商品或服務者外，是否未同意委託人辦理？

二、依本注意事項第二條規定，內政部發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將「履約保證機制」調整為「履約擔保機制」，爰配合修正本章節相關文字；另依本注意事項第五條規定，增列「取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人（簽訂買賣契約之賣方，亦即建方）之信用資料以為適當之」等文字，並酌修部分文字。

三、依本注意事項第六條規定，修正作業程序(二)之1部分文字。

四、酌修文字。

五、依本注意事項第七條規定，增訂作業程序(二)之3相關文字。

六、依本注意事項第十八條規定，增訂作業程序(二)之4相關文字。

七、依「公文書橫式書寫數字使用原則」有關法規制訂採中文數字原則辦理，酌修作業程序(三)之4相關文字。

八、依本注意事項第十一條規定，修正作業程序(五)之2部分文字。

九、依本注意事項第二十條規定，修正作業程序(五)之3部分文字。

十、配合作業程序(一)修正內容，修正控制重點(一)相關文字。

十一、配合作業程序(二)之修正內容，修正控制重點(二)之1相關文字。

十二、配合作業程序(二)之2修正內容，修正控制重點(二)之2相關文字。

十三、配合作業程序(二)之3修正內容，增訂控制重點(二)之3相關文字。

十四、配合作業程序(二)之4修正內容，增訂控制重點(二)之4相關文字。

十五、配合作業程序(五)之2修正內容，修正控制重點(十四)相關文字。

十六、配合作業程序(五)之3修正內容，修正控制重點(十五)相關文字。

十七、配合作業程序(三)之4修正內容，修正控制重點(十六)相關文字。

依據資料

一、法令規章：

(一)信託法

(二)信託業法

(三)信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法

(四)預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項

(五)預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定

(六)中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項

(七)中華民國信託業商業同業公會會員受理信託受益權轉讓及質權設定之作業程序規範

二、函令：

(一)內政部民國100年6月1日內授中辦地字第1000724653號函

(二)內政部民國100年11月30日內授中辦地字第1000726118號函

(三)金管會民國102年7月19日金管銀票字第10240002450號函

依據資料

一、法令規章：

(一)信託法

(二)信託業法

(三)信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法

(四)預售屋買賣定型化契約應記載事項

(五)預售屋買賣定型化契約應記載事項履約保證機制補充規定

(六)中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋「不動產開發信託」與「價金信託」業務應行注意事項

(七)中華民國信託業商業同業公會會員受理信託受益權轉讓及質權設定之作業程序規範

二、函令：

(一)內政部民國100年6月1日內授中辦地字第1000724653號函

(二)內政部民國100年11月30日內授中辦地字第1000726118號函

(三)金管會民國102年7月19日金管銀票字第10240002450號函

一、依本注意事項第二條規定，內政部修正「預售屋買賣定型化契約應記載事項」為「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，爰配合修正相關文字。

1. 作業程序

(一)承接業務及續約

1.辦理預售屋買賣定型化契約履約擔保機制之不動產開發信託業務時，應依受託人內部作業分工相關規定取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人(指買賣契約之賣方，亦即建方)之信用資料以為適當之評估，並依相關規定就委託人之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約，以及留存委託人所提供資格證明文件。

2.委託人如提供會計師財務報表查核報告，應為評估重要依據。

(二)與委託人簽訂信託契約

1.除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，應依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」(以下簡稱本注意事項)第六條規定，與委託人就消費者(指買賣契約之買方)所繳價金交付信託，辦理，約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.應與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權。

3.應依本注意事項第七條規定，注意下列事項：

(1)委託人如為法人者，應確認其簽約之代表人，是否具有代表或代理之資格。

(2)應檢視契約是否載明「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」第二十六條第二項之事項。

(3)應要求委託人對於買賣契約應有適當之控管。

(4)除委託人已預先提存同等之金額交付信託外，消費者所交付之訂金亦需依本注意事項之規定交付信託，惟其後買賣契約不成立或解除時，委託人得檢附相關證明文件，向受託人請求返還。

(5)應於契約約定或取得委託人書面同意，受託人得於符合法令、本注意事項及信託契約之特定目的範圍內蒐集、處理、利用及揭露賣方有關本業務之相關資料。但除法令、本注意事項有規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

(6)不得約定「俟賣方融資債務清償或經融資機構同意後，始得依賣方指示過戶予買方」等類似約款。

4.應依本注意事項第十二條規定，約定下列事項：

(1)委託人於行銷、廣告、業務招攬或與消費者訂約時，應向其行銷、廣告或業務招攬之對象或消費者明確告知，本信託之受益人為委託人而非消費者，委託人並不得使消費者誤認受託人係為消費者受託管理信託財產。

(2)委託人應提供買賣契約之範本或影本以供受託人將該契約範本或影本留底備查，並檢視該契約是否載明本注意事項所列之應記載事項。

(3)受託人如因信託關係變更為起造人，得與委託人及變更前之起造人約定除有可歸責於受託人之事由外，應由變更前之起造人負一切法律上之責任。

(4)發生委託人無法依約定完工或交屋之情形，如需召開受益權人會議時，其受益權人會議之召集事由、召集程序、議決方法、表決權之計算及其他應遵循事項，且約明其效力及於消費 者；並應要求委託人與消費者所簽之買賣契約亦同時明訂之。

(5)委託人應提供信託契約之影本或證明文件予消費者。

(6)依本注意事項第八條有關委託人定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認報告之相關事項。

(7)委託人應於買賣契約或其附件中記載下列事項，並告知消費者：

A.建案之起造人及建物、土地受託機構之名稱及連絡方式，並明確載明該建案是否有約定提供續建協助或未完工程續建承諾，若有並應明確載明未來續建協助建案之起造人、建物、土地受託機構及承諾或協助續建機構之名稱及連絡方式。

B.不動產開發信託之信託目的係在確保興建資金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。消費者就買賣契約之任何請求，應由委託人負最終履約責任。

C.為保障消費者權益及配合受託人建置查詢網頁，委託人應徵取消費者之書面同意將其個人資料及買賣契約資料提供予受託人，並同意於信託契約相關之特定目的範圍內，得為蒐集、處理、利用及揭露。但除法令、本注意事項規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

D.消費者所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於受託人與委託人，並非存在於受託人與消費者，消費者所繳價金於委託人交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本不動產開發信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由委託人與消費者雙方自行協商。消費者應於每次繳款後自行於受託人之查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。查詢網址為：[ ]，查詢途徑為：[ ]。消費者對該網頁之資訊如有任何疑問，應逕洽委託人或受託機構處理。

E.委託人無法依約定完工或交屋時，消費者對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；消費者就其未受償部分，應依買賣契約之約定向委託人請求。

(三)作業管理

1.買賣契約應有編號，由委託人自行登錄及控管，並應要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核。

2.影印、縮影照像或以電子檔案方式留存消費者之各項證件。

3.於符合下列條件之一時，信託契約得提前終止：

(1)委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代履約擔保機制之證明。

(2)信託契約所定受託人義務已有新受託人以書面同意並承諾接續履行至原信託契約存續期間屆滿者。

前述(1)所稱委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約擔保機制之證明，及(2)所稱新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均應包含原信託契約與後續信託或履約擔保機制之銜接與責任劃分。

4.委託人如以信託方式提供履約擔保機制，未依約提供商品或服務前，如其依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第十九條第一款至第三款申請信託受益權之轉讓，受託人不得同意辦理。

(四)信託財產管理

1.應設置信託專戶存放興建資金，並依信託契約及工程進度專款專用。

2.依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，信託財產中之興建資金應以存放現金或新臺幣存款為限。

3.消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人應要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產。

4.信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人應依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配。

5.受託人如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

(1)承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係。

(2)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。

(3)啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式。

6.應依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢。

7.委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，受託人就消費者所繳價金信託之受益權應即歸屬於消費者，如有需要，受託人應依信託契約約定召開受益權人會議，討論有關信託財產之結算及分配事宜，受託人應主動報告信託財產目前之狀況，及可供分配之信託財產依受益權比例計算分配之結果，並依下列方式辦理：

(1)受託人應與不動產開發信託之關係人（例如地主、建方、融資銀行、不動產專業機構等）協商處理後續信託財產結算事宜。

(2)倘經結算後有可供分配之信託財產，受託人應即就受託人已提供之資訊通知消費者，由受通知之消費者於受託人所定之期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例。

(3)前項所稱受益權比例，係按個別消費者所繳價金占前項確認權利之全部消費者所繳價金總額比例計算。

(4)受託人應將可供分配之信託財產，依第(2)項之受益權比例分配予消費者。

(五)定期評估

1.應要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

(1)委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符。

(2)委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形。

2.查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人應即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善；倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人應公告於查詢網站及陳報建案所在地之目的事業主管機關。

3.應注意委託人能否按照信託契約確實履行義務，如發現委託人有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，應即書面限期請其提出說明及改善方案。

二、控制重點

(一)辦理預售屋買賣定型化契約履約擔保機制之不動產開發信託業務時，是否依受託人內部作業分工相關規定取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人之信用資料以為適當之評估？並是否依相關規定就委託人之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約？以及是否留存委託人所提供資格證明文件？

(二)與委託人簽訂信託契約

1.除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，是否依本注意事項第六條規定，就消費者所繳價金交付信託約定下列事項？

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.是否與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權？

3.是否依本注意事項第七條規定，注意下列事項？

(1)委託人如為法人者，應確認其簽約之代表人，是否具有代表或代理之資格。

(2)應檢視契約是否載明「信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法」第二十六條第二項之事項。

(3)應要求委託人對於買賣契約應有適當之控管。

(4)除委託人已預先提存同等之金額交付信託外，消費者所交付之訂金亦需依本注意事項之規定交付信託，惟其後買賣契約不成立或解除時，委託人得檢附相關證明文件，向受託人請求返還。

(5)應於契約約定或取得委託人書面同意，受託人得於符合法令、本注意事項及信託契約之特定目的範圍內蒐集、處理、利用及揭露賣方有關本業務之相關資料。但除法令、本注意事項有規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

(6)不得約定「俟賣方融資債務清償或經融資機構同意後，始得依賣方指示過戶予買方」等類似約款。

4.是否依本注意事項第十二條規定，約定下列事項？

(1)委託人於行銷、廣告、業務招攬或與消費者訂約時，應向其行銷、廣告或業務招攬之對象或消費者明確告知，本信託之受益人為委託人而非消費者，委託人並不得使消費者誤認受託人係為消費者受託管理信託財產。

(2)委託人應提供買賣契約之範本或影本以供受託人將該契約範本或影本留底備查，並檢視該契約是否載明本注意事項所列之應記載事項。

(3)受託人如因信託關係變更為起造人，得與委託人及變更前之起造人約定除有可歸責於受託人之事由外，應由變更前之起造人負一切法律上之責任。

(4)發生委託人無法依約定完工或交屋之情形，如需召開受益權人會議時，其受益權人會議之召集事由、召集程序、議決方法、表決權之計算及其他應遵循事項，且約明其效力及於消費 者；並應要求委託人與消費者所簽之買賣契約亦同時明訂之。

(5)委託人應提供信託契約之影本或證明文件予消費者。

(6)依本注意事項第八條有關委託人定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認報告之相關事項。

(7)委託人應於買賣契約或其附件中記載下列事項，並告知消費者：

A.建案之起造人及建物、土地受託機構之名稱及連絡方式，並明確載明該建案是否有約定提供續建協助或未完工程續建承諾，若有並應明確載明未來續建協助建案之起造人、建物、土地受託機構及承諾或協助續建機構之名稱及連絡方式。

B.不動產開發信託之信託目的係在確保興建資金之專款專用，不具有「完工保證」或「價金返還保證」等之功能。消費者就買賣契約之任何請求，應由委託人負最終履約責任。

C.為保障消費者權益及配合受託人建置查詢網頁，委託人應徵取消費者之書面同意將其個人資料及買賣契約資料提供予受託人，並同意於信託契約相關之特定目的範圍內，得為蒐集、處理、利用及揭露。但除法令、本注意事項規定或信託契約約定應予公開或揭露者外，受託人應負保密之責任。

D.消費者所繳價金，除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。但不論前述任一方式，其信託關係僅存在於受託人與委託人，並非存在於受託人與消費者，消費者所繳價金於委託人交付信託後方為信託財產，未存入信託專戶之價金非屬信託財產，不受本不動產開發信託之保障，就未存入信託專戶之價金所生之相關爭議應由委託人與消費者雙方自行協商。消費者應於每次繳款後自行於受託人之查詢網頁查詢其所繳價金交付信託之明細，以確認其所繳價金是否已確實交付信託。查詢網址為：[ ]，查詢途徑為：[ ]。消費者對該網頁之資訊如有任何疑問，應逕洽委託人或受託機構處理。

E.委託人無法依約定完工或交屋時，消費者對於可供分配信託財產之請求將因稅費、法定抵押權及抵押權等各項優先權利而受影響；消費者就其未受償部分，應依買賣契約之約定向委託人請求。

(三)買賣契約是否有編號，由委託人自行登錄及控管？並是否要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核？

(四)是否以影印、縮影照像或電子檔案方式留存消費者之各項證件？

(五)信託契約符合條件提前終止時，委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約擔保機制之證明，及新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均是否包含原信託契約與後續信託或履約擔保機制之銜接與責任劃分？

(六)是否設置信託專戶存放興建資金，並依信託契約及工程進度專款專用？

(七)依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，信託財產中之興建資金是否以存放現金或新臺幣存款為限？

(八)消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人是否要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產？

(九)信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人是否依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配？

(十)受託人如於信託契約約定有續建機制者，是否於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

1.是否有承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係？

2.是否有續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等？

3.是否有啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式？

(十一)是否依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢？

(十二)委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，受託人就消費者所繳價金信託之受益權是否即歸屬於消費者？如有需要，受託人是否依信託契約約定召開受益權人會議，討論有關信託財產之結算及分配事宜？受託人是否主動報告信託財產目前之狀況，及可供分配之信託財產依受益權比例計算分配之結果，並依下列方式辦理：

1.受託人是否與不動產開發信託之關係人協商處理後續信託財產結算事宜？

2.倘經結算後有可供分配之信託財產，受託人是否即就受託人已提供之資訊通知消費者，由受通知之消費者於受託人所定之期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例？

3.前項所稱受益權比例，是否按個別消費者所繳價金占前項確認權利之全部消費者所繳價金總額比例計算？

4.受託人是否將可供分配之信託財產，依第2項之受益權比例分配予消費者？

(十三)是否要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

1.委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符？

2.委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形？

(十四)查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人是否即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善？倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人是否公告於查詢網站及陳報建案所在地之目的事業主管機關？

(十五)是否注意委託人能否按照信託契約確實履行義務？如發現委託人有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，是否即書面限期請其提出說明及改善方案？

(十六)委託人如以信託方式提供履約擔保機制，如依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第十九條第一款至第三款申請信託受益權之轉讓，除已依約提供商品或服務者外，是否未同意委託人辦理？

一、作業程序

(一)承接業務及續約

1.辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託業務時，應依受託人內部作業分工相關規定評估之，並依相關規定就委託人(建方)之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約，以及留存委託人(建方)所提供資格證明文件。

2.委託人(建方)如提供會計師財務報表查核報告，應為評估重要依據。

(二)簽訂信託契約

1.簽訂信託契約時，除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，相關內容應依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」第七條及第十二條規定辦理，以及就消費者所繳價金交付信託約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲應於收訖該筆價金之次一營業日交付信託。

(2)委託人應整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對。

2.辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託，應與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權。

(三)作業管理

1.買賣契約應有編號，由委託人自行登錄及控管，並應要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核。

2.影印、縮影照像或以電子檔案方式留存消費者之各項證件。

3.於符合下列條件之一時，信託契約得提前終止：

(1)委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代履約保證機制之證明。

(2)信託契約所定受託人義務已有新受託人以書面同意並承諾接續履行至原信託契約存續期間屆滿者。

前述(1)所稱委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約保證機制之證明，及(2)所稱新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均應包含原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分。

4.委託人如以信託方式提供履約保證機制，未依約提供商品或服務前，如其依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第19條第1款至第3款申請信託受益權之轉讓，受託人不得同意辦理。

(四)信託財產管理

1.應設置信託專戶存放興建資金，並依信託契約及工程進度專款專用。

2.依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，信託財產中之興建資金應以存放現金或新台幣存款為限。

3.消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人應要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產。

4.信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人應依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配。

5.受託人如於信託契約約定有續建機制者，應於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

(1)承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係。

(2)續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等。

(3)啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式。

6.應依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢。

7.委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，受託人就消費者所繳價金信託之受益權應即歸屬於消費者，如有需要，受託人應依信託契約約定召開受益權人會議，討論有關信託財產之結算及分配事宜，受託人應主動報告信託財產目前之狀況，及可供分配之信託財產依受益權比例計算分配之結果，並依下列方式辦理：

(1)受託人應與不動產開發信託之關係人（例如地主、建方、融資銀行、不動產專業機構等）協商處理後續信託財產結算事宜。

(2)倘經結算後有可供分配之信託財產，受託人應即就受託人已提供之資訊通知消費者，由受通知之消費者於受託人所定之期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例。

(3)前項所稱受益權比例，係按個別消費者所繳價金占前項確認權利之全部消費者所繳價金總額比例計算。

(4)受託人應將可供分配之信託財產，依第(2)項之受益權比例分配予消費者。

(五)定期評估

1.應要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

(1)委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符。

(2)委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形。

2.查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人應即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善；倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人應公告於查詢網站並向委託人之目的事業主管機關陳報。

3.應注意委託人(建方)能否按照信託契約確實履行義務，如發現委託人(建方)有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，應請其提出說明及改善方案。

二、控制重點

(一)辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託業務時，是否依受託人內部作業分工相關規定評估？並是否依相關規定就委託人(建方)之經營能力、誠實信用、財務及銷售狀況、內部控制及業務展望等事項考量是否承接及續約？以及是否留存委託人(建方)所提供資格證明文件？

(二)1.簽訂信託契約時，除依信託業法及其他法令規定記載應記載事項外，相關內容是否依「中華民國信託業商業同業公會會員辦理預售屋『不動產開發信託』與『價金信託』業務應行注意事項」第七條及第十二條規定辦理？以及就消費者所繳價金交付信託是否約定下列事項：

(1)消費者所繳價金除直接匯(存)入信託專戶者外，委託人至遲是否於收訖該筆價金之次一營業日交付信託？

(2)委託人是否整理交付信託之價金明細，載明契約編號及金額，按月或特定期日逐筆結算造冊，並於次月底或次月同一期日前提供予受託人核對？

2.如辦理預售屋買賣定型化契約履約保證機制之不動產開發信託，是否與委託人於信託契約中約定受益人不得轉讓其受益權及不得以受益權為標的物設定質權？

(三)買賣契約是否有編號，由委託人自行登錄及控管？並是否要求委託人提供契約編號簿冊及載明消費者資料，且得派員或委託他人定期或不定期查核？

(四)是否以影印、縮影照像或電子檔案方式留存消費者之各項證件？

(五)信託契約符合條件提前終止時，委託人已向受託人提出對消費者提供其他替代之履約保證機制之證明，及新受託人承諾接續履行信託契約所定受託人義務之書面內容等，均是否包含原信託契約與後續信託或履約保證機制之銜接與責任劃分？

(六)是否設置信託專戶存放興建資金，並依信託契約及工程進度專款專用？

(七)依相關法令規定及信託契約約定管理運用信託財產，信託財產中之興建資金是否以存放現金或新台幣存款為限？

(八)消費者或委託人解除或終止買賣契約，委託人請求返還信託財產時，受託人是否要求委託人提供相關證明文件，以辦理返還信託財產？

(九)信託關係消滅信託財產如有剩餘時，受託人是否依據相關法令規定及信託契約約定，辦理剩餘信託財產之歸屬或分配？

(十)受託人如於信託契約約定有續建機制者，是否於信託契約或其他書面文件載明下列事項：

1.是否有承諾或協助續建機構（如有）、委託人、消費者與受託人間有關續建機制之權利義務關係？

2.是否有續建機制之啟動條件、進行程序及相關事務之處理，包含：取得續建融資之方式、續建管理及處分信託財產等？

3.是否有啟動續建機制仍無法完工或交屋時，後續之處理方式？

(十一)是否依委託人提供消費者所繳價金交付信託明細及訊息等資訊建置查詢網頁，提供消費者查詢？

(十二)委託人無法依約定完工或交屋時，除有應依法院強制執行之裁定、命令辦理者外，受託人就消費者所繳價金信託之受益權是否即歸屬於消費者？如有需要，受託人是否依信託契約約定召開受益權人會議，討論有關信託財產之結算及分配事宜？受託人是否主動報告信託財產目前之狀況，及可供分配之信託財產依受益權比例計算分配之結果，並依下列方式辦理：

1.受託人是否與不動產開發信託之關係人協商處理後續信託財產結算事宜？

2.倘經結算後有可供分配之信託財產，受託人是否即就受託人已提供之資訊通知消費者，由受通知之消費者於受託人所定之期間內提出買賣契約正本及繳款憑證等證明文件，供受託人確認消費者身分及計算個別消費者應受移轉之受益權比例？

3.前項所稱受益權比例，是否按個別消費者所繳價金占前項確認權利之全部消費者所繳價金總額比例計算？

4.受託人是否將可供分配之信託財產，依第2項之受益權比例分配予消費者？

(十三)是否要求委託人逐案就下列事項，定期提供經受託人認可之第三人查核及至少每年提供經會計師查核簽認之報告：

1.委託人應交付信託之金額、日期與實際交付信託是否相符？

2.委託人告知受託人已收取消費者所繳價金，是否有遲延未交付信託之情形？

(十四)查核報告倘發現有金額、日期不符或遲延交付之情形，受託人是否即書面限期催告委託人將不足金額補足或要求改善？倘委託人仍未於期限內補足或改善，受託人是否公告於查詢網站並向委託人之目的事業主管機關陳報？

(十五)是否注意委託人(建方)能否按照信託契約確實履行義務？如發現委託人(建方)有違反信託契約之虞或業務經營、預售屋興建計畫及財務狀況等異常徵兆時，是否請其提出說明及改善方案？

(十六)委託人如以信託方式提供履約保證機制，如依信託業營運範圍受益權轉讓限制風險揭露及行銷訂約管理辦法第19條第1款至第3款申請信託受益權之轉讓，除已依約提供商品或服務者外，是否未同意委託人辦理？

二、依本注意事項第二條規定，內政部發布之「預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項」，將「履約保證機制」調整為「履約擔保機制」，爰配合修正本章節相關文字；另依本注意事項第五條規定，增列「取得財團法人金融聯合徵信中心有關委託人（簽訂買賣契約之賣方，亦即建方）之信用資料以為適當之」等文字，並酌修部分文字。

三、依本注意事項第六條規定，修正作業程序(二)之1部分文字。

四、酌修文字。

五、依本注意事項第七條規定，增訂作業程序(二)之3相關文字。

六、依本注意事項第十二條規定，增訂作業程序(二)之4相關文字。

七、依「公文書橫式書寫數字使用原則」有關法規制訂採中文數字原則辦理，酌修作業程序(三)之4相關文字。

八、依本注意事項第十一條規定，修正作業程序(五)之2部分文字。

九、依本注意事項第二十條規定，修正作業程序(五)之3部分文字。

十、配合作業程序(一)修正內容，修正控制重點(一)相關文字。

十一、配合作業程序(二)之1修正內容，修正控制重點(二)之1相關文字。

十二、配合作業程序(二)之2修正內容，修正控制重點(二)之2相關文字。

十三、配合作業程序(二)之3修正內容，增訂控制重點(二)之3相關文字。

十四、配合作業程序(二)之4修正內容，增訂控制重點(二)之4相關文字。

十五、配合作業程序(五)之2修正內容，修正控制重點(十四)相關文字。

十六、配合作業程序(五)之3修正內容，修正控制重點(十五)相關文字。

十七、配合作業程序(三)之4修正內容，修正控制重點(十六)相關文字。