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內政部地政司
葉秋容
房屋租賃定型化契約簡介
近來房屋租賃所衍生惡房東或惡房客之糾
紛事件時有所聞
房屋租賃契約書範本因不具強制拘束力，
致坊間使用之租約多未符合範本規定
背景說明 – 問題(1)
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租
屋
糾
紛
押租金返還、修繕問題、終止租約
約占5成
根據崔媽媽基金會統計
每年超過1,000件租屋糾紛法律服務案
每4個房東/客約有
1個房東/客租屋遇糾紛
租金、費用、訂金欠繳約占2成
背景說明 – 問題(2)
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房東VS房客之擔憂
•不知房東何時把房屋收回
•下一期之房屋可能調漲
•很難找到可以遷入戶籍及可
以申報租金支出的房子。
•要搬家很麻煩………
•遇到租霸
•房客積欠租金
•房屋遭到破壞
•租賃事務繁雜…….
房客之擔心 房東之擔憂
強化房屋租賃定型化契約制度
➢明確規範住宅租賃行為可能發生的權利義務關
係，提供各界參考使用，俾利租賃當事人簽署
公平合理之契約。
修訂房屋租賃契約書範本
➢規範企業經營者使用之定型化契約內容，應符合內政部公
告之應記載及不得記載事項。
增訂房屋租賃定型化契約應記載及不得記載事項
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不動產契約書範本類型
預售屋買賣契約書
成屋買賣契約書
預售停車位買賣契約書
不動產委託銷售契約書
房屋租賃契約書
房屋委託租賃契約書
契約類型
5天
5天
5天
3天
3天
Ⅴ
Ⅴ
Ⅴ
Ⅴ
Ⅴ
3天Ｘ
審閱期 應記載
事項
租賃定型化契約應記載共有20項，分別為：
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一、契約審閱期
本契約於中華民國__年__月__日經承租人攜
回審閱__日(契約審閱期間至少三日)。
出租人簽章：
承租人簽章：
承租人可要求事前審閱租賃契約內容，以明瞭自身的權利
及義務及相關之風險，為租賃法律關係的創舉。
➢承租人攜回審閱至少3日，出租人與承租人分別簽章
1.契約審閱期間
租約應記載事項(1)
➢房屋標示：門牌、專有部分、共有部分、有無設
定他項權利及查封登記
➢租賃範圍：全部或部分(如房屋位置格局圖)、車
位、租賃附屬設備(除清單外，詳如租賃標的現況
確認書)
➢明定租賃期間起訖日期(屬定期租約性質)
租約應記載事項(2)
2.房屋租賃標的
3.租賃期間
✓期限不得超過 20年
✓租賃期間超過1年未訂立契約者，視為不定期租約
(民§422)
➢每月租金額，每期應繳納月租金之月數
➢租金支付方式：現金或轉帳繳付(金融機構戶名帳
號)
4.租金約定及支付
租約應記載事項(3)
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四、租金約定及支付
承租人每月租金為新臺幣(下同)元整，每期應繳
納 個月租金，並於每□月□期 日前支付，不得
藉任何理由拖延或拒絕；出租人亦不得任意要求調
整租金。
租金支付方式：□現金繳付□轉帳繳付：金融機構
： ，戶名： ，帳號： 。□其他： 。
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五、擔保金（押金）約定及返還
擔保金(押金)由租賃雙方約定為__個月租金，金額為___元
整(最高不得超過二個月房屋租金之總額)。承租人應於簽
訂本契約之同時給付出租人。
前項擔保金(押金)，除有第12點第3項及第13點第4項之
情形外，出租人應於租期屆滿或租賃契約終止，承租人
交還房屋時返還之。
5.擔保金(押金)約定及返還
➢最高不得超過2個月房屋租金之總額，承租人於簽約時給付
出租人(土§99)
➢除承租人應支付之違約金(未為先期通知、未返還房屋之違
約金及未繳清費用)外，原則應於租期屆滿或租賃契約終止
，承租人交還房屋時返還
租約應記載事項(4)
➢房屋稅、地價稅、收據之印花稅，由出租人負擔(
民§427)
➢簽約代辦費、公證費、公證代辦費等，由租賃雙
方約定負擔方式
7.稅費負擔之約定
➢管理費(增加部分承租人以負擔10％為限)、水電(
如每度__元)、瓦斯等相關費用，由租賃雙方約定
負擔方式
租約應記載事項(5)
6.租賃期間相關費用之支付
➢房屋供住宅使用，非經出租人同意，不得擅自變
更房屋用途、轉租或出借供他人使用
➢出租人是否同意轉租之約定(民§443Ⅰ)
8.使用房屋之限制
租約應記載事項(6)
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八、使用房屋之限制
本房屋係供住宅使用。非經出租人同意，不得變更用途。
承租人同意遵守住戶規約，不得違法使用，或存放有爆炸
性或易燃性物品，影響公共安全。
出租人□同意□不同意將本房屋之全部或一部分轉租、出
借或以其他方式供他人使用，或將租賃權轉讓於他人。
前項出租人同意轉租者，承租人應提示出租人同意轉租之
證明文件。
➢房屋或附屬設備損壞，原則由出租人負責修繕，但租賃雙方另有
約定、習慣或損壞係因可歸責於承租人之事由，出租人可不負修
繕義務(民§429)
➢出租人未限期修繕，承租人自行修繕費用之請求或於租金中扣除(
民§430)
➢改裝設施之同意、回復原狀或現況返還房屋之約定
租約應記載事項(7)
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9.修繕及改裝
九、修繕及改裝
房屋或附屬設備損壞而有修繕之必要時，應由出租人負責修繕。但租賃
雙方另有約定、習慣或可歸責於承租人之事由者，不在此限。
前項由出租人負責修繕者，如出租人未於承租人所定相當期限內修繕時
，承租人得自行修繕並請求出租人償還其費用或於第四點約定之租金中
扣除。
房屋有改裝設施之必要，承租人應經出租人同意，始得依相關法令自行
裝設，但不得損害原有建築之結構安全。
前項情形承租人返還房屋時，□應負責回復原狀□現況返還□其他 。
➢承租人應以善良管理人之注意保管房屋，違者負損害
賠償任，但依約定方法使用收益，不在此限(民§432)
10.承租人之責任
➢因不可歸責於承租人之事由，承租人得按滅失之部分
，請求減少租金(民§435)
租約應記載事項(8)
11.房屋部分滅失
十一、房屋部分滅失
租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致房
屋之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少
租金。
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十二、提前終止租約
本契約於期限屆滿前，租賃雙方□得□不得終止租約。
依約定得終止租約者，租賃之一方應於□一個月前□個
月前通知他方。一方未為先期通知而逕行終止租約者，應
賠償他方 個月(最高不得超過一個月)租金額之違約金。
前項承租人應賠償之違約金得由第5點之擔保金(押金)中扣
抵。
租期屆滿前，依第2項終止租約者，出租人已預收之租金
應返還予承租人。
12.提前終止租約
租約應記載事項(9)
➢租期屆滿前，得否提前終止租約之約定
➢提前終止租約之先期通知(至少1個月前)，未為先期通知
之賠償(不超過1個月租金額之違約金) (民§453)
➢出租人已預收租金之返還(民§454)
13.房屋之返還
租約應記載事項(10)
租期屆滿或租賃契約終止時，承租人應即
將房屋返還出租人並遷出戶籍或其他登記
。
前項房屋之返還，應由租賃雙方共同完成
屋況及設備之點交手續。租賃之一方未會
同點交，經他方定相當期限催告仍不會同
者，視為完成點交。
承租人未依第1項約定返還房屋時，出租人
得向承租人請求未返還房屋期間之相當月
租金額外，並得請求相當月租金額1倍(未
足1個月者，以日租金折算)之違約金至返
還為止。
前項金額及承租人未繳清之相關費用，出
租人得由第5點之擔保金(押金)中扣抵。
違約金及未繳
清費用得由擔
保金(押金)中扣
抵
未返還房屋之違
約金額計算(未返
還期間之月租金
額+相當月租金額
1倍違約金(未足1
個月者，以日租
金折算)
➢出租房屋所有權讓與第三人，租約對受讓人仍繼續存在–買賣不
破租賃原則及例外(未公證之逾5年或未定租期)(民§425)
➢出租人移交擔保金及預收租金與受讓人並書面通知承租人
租約應記載事項(11)
14.房屋所有權之讓與
十四、房屋所有權之讓與
出租人於房屋交付後，承租人占有中，縱將其所有
權讓與第三人，本契約對於受讓人仍繼續存在。
前項情形，出租人應移交擔保金（押金）及已預收
之租金與受讓人，並以書面通知承租人。
本契約如未經公證，其期限逾五年或未定期限者，不
適用前2項之約定。
➢遲付租金總額達2個月之金額，經定期催告承租人仍不為支付
(民§440)
➢違反第8點使用(用途限制、住戶規約、轉租及出借等約定)(民
§438Ⅱ、民§443Ⅱ)
➢違反第9點Ⅲ使用(改裝設施之同意、結構安全維護)
➢積欠管理費等達相當2個月租金額，經催告仍不支付
15.出租人終止租約
租約應記載事項(12)
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十五、出租人終止租約
承租人有下列情形之一者，出租人得終止租約：
(一)遲付租金之總額達2個月之金額，並經出租人定相當期限
催告，承租人仍不為支付。
(二)違反第8點規定而為使用。
(三)違反第9點第3項規定而為使用。
(四)積欠管理費或其他應負擔之費用達相當2個月之租金額，
經出租人定相當期限催告，承租人仍不為支付。
➢房損有修繕之必要，出租人未履行修繕義務(民§430)
➢房屋滅失請求減少租金無法議定或存餘部分不能達租
賃目的(民§435)
➢房屋有危及承租人或其同居人安全或健康之瑕疵(民§424)
租約應記載事項(13)
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16.承租人終止租約
十六、承租人終止租約
出租人有下列情形之一者，承租人得終止租約：
(一)房屋損害而有修繕之必要時，其應由出租人負責
修繕者，經承租人定相當期限催告，仍未修繕完畢。
(二)有第11點規定之情形，減少租金無法議定，或房屋存
餘部分不能達租賃之目的。
(三)房屋有危及承租人或其同居人之安全或健康之瑕疵時。
➢郵寄以本契約記載之地址為準，以第1次郵遞或通知
日期推定為到達日(亦得以電子郵件或簡訊方式為之)
17.通知送達及寄送
➢是否同意辦理公證及公證書載明逕受強制執行之約定
➢公證書約定載明應逕受強制執行之事項：1.承租人租
期屆滿不返還房屋、2.承租人欠繳租金、出租人代繳
管理費或違約金、3.出租人應返還之擔保金(押金)
➢如有保證人者，約定效力及於保證人
租約應記載事項(14)
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18.其他約定
➢承租人及出租人之姓名(名稱)、統一編號、戶
籍地址、通訊地址、聯絡電話、電子郵件信箱
20.當事人及其基本資料
租約應記載事項(15)
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➢自簽約日生效、廣告及附件視為契約之一部分
、雙方繼受人均有效力
19.契約及附件效力
租約不得記載事項(1)
1不得約定拋棄審閱期間
2不得約定廣告僅供參考
3不得約定承租人不得申報租賃費用支出
4不得約定承租人不得遷入戶籍
5不得約定應由出租人負擔之稅賦，若較出
租前增加時，其增加部分由承租人負擔
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6出租人故意不告知承租人房屋有瑕疵者，
不得約定排除民法上瑕疵擔保責任(民§366)
7不得約定承租人須繳回契約書
8不得約定違反法律上強制或禁止規定(民§71)
租約不得記載事項(2)
上述不得記載事項如果記載，依消費者保護法第17條第3項之規
定會導致契約無效。
房屋租賃標的現況確認書
有無包括未登記之改建、增建、加建、違建
建物型態及建物現況格局
車位類別、有無獨立權狀、有無檢附分管協
議及圖說
是否有消防設施及其項目
供水及排水是否正常
是否有公寓大廈規約(有無檢附)
附屬設備項目 25
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契約效力比較
契約書範本
僅提供各界締約參
考使用，具示範及
教育作用，對契約
當事人並不具法令
拘束力
定型化契約
應記載事項
具有相當之法令拘
束力，若企業經營
者提供之定型化契
約，違反公告之應
記載或不得記載事
項之條款，消費者
得主張該條款無效
定型化契約之規制
➢中央主管機關得選擇特定行業，擬訂定型化契約應記載或不得
記載事項，報請行政院核定後公告。
➢定型化契約應記載事項係對多數不特定人民就一般事項所作抽
象之對外發生法律效果，屬實質意義之法規
行政管制措施
➢違反公告之定型化契約，其定型化契約條款無效。
➢公告應記載之事項，雖未記載於定型化契約，仍構成契約之內
容。不得記載事項，雖經記載於定型化契約，仍視為無記載。
契約效力(構成)
➢業者使用之定型化契約，主管機關得隨時派員查核。
➢違反公告之應記載或不得記載事項者，經令其限期改正而屆期不
改正者，處新臺幣3~30萬元罰鍰。
行政查核及處分
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房屋租賃契約書範本(1)
範本內容＞應記載事項
前言、遺留物之處理(§16)、疑義處理(§18)、爭
議處理(§20)、未盡事宜之處置(§22)、附件內容
之勾選、保證人、經紀業及經紀人之基本資料
租約應記載事項均納入契
約書範本之內容，範本內
容並增列下列事項或條款
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➢出租人為所有權人或轉租人之勾選
➢如為轉租人應提示經原所有權人同意轉租之證明文件
前言
➢承租人返還房屋時，任由出租人處理
➢承租人未返還房屋時，經出租人定相當期限催告搬離
仍不搬離時，視為廢棄物任由出租人處理
➢遺留物處理所需費用，由擔保金(押金)先行扣抵，如
有不足，出租人得向承租人請求給付不足之費用
房屋租賃契約書範本(2)
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遺留物之處理
➢有利承租人之解釋原則
疑義處理
➢向房屋所在地之直轄市、縣（市）不動產糾紛調處委
員會申請調處
➢向直轄市、縣（市）消費爭議調解委員會申請調解
➢向鄉鎮市(區)調解委員會申請調解
➢向房屋所在地之法院聲請調解或進行訴訟
房屋租賃契約書範本(3)
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爭議處理