二、「不動產估價技術規則」中土地估價相關規定
「不動產估價技術規則」於民國90年10月17日依據「不動產估價師法」第19條公佈實施，條文內容廣泛地針對不動產估價作業程序、估價方法、…等進行規範，其中專指土地估價之條文整理如表一所示：
表一「不動產估價技術規則」專指土地估價之相關規定 章節 | 條號 | 條文內容概要說明 | 收益法 | 39-1 | 土地收益價格依下列計算式求取：
一、地上無建物者土地收益價格＝土地淨收益÷土地收益資本化率
二、地上有建物者土地收益價格＝（房地淨收益—建物淨收益）÷土地收益資本化率 | 土地開發分析法 | 67~76 | 根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，以求得開發前或建築前土地價格。 | 宗地估價 | 77~82 | 通則：
一、以合併或分割前提之地估價應考慮價格變動情況。
二、數宗土地合併進行估價，應以合併後土地估價。
三、不同法定用途之土地，應考量其最有效使用及各種土地之相關性及分割難易度。
四、附有建物之宗地估價，應考慮該建物對該宗地價格造成之影響。
五、對於即將進行開發之宗地可採土地開發分析法進行估價，並參酌比較法之評估結果。
六、土地之上下因有期他設施通過，致使用受限制之宗地，應由正常價格扣除地價減損額。 | 83~90 | 特殊宗地估價：
（一）溫泉地（二）高爾夫球場（三）林地（四）農場或牧場（五）鹽田（六）池沼（七）墓地（八）公共設施用地或公共設施保留地 | 房地估價 | 92 | 推估區分所有建物基地權利單價採土地貢獻說 |
經由彙整不動產估價技術規則，我們可以從技術規則第39-1條及81條的精神中得知土地估價的方法為：收益法、土地開發分析法及比較法，其中執行收益法所必需的要件—「土地淨收益」以及「土地收益資本化率」，因市場上鮮少土地租賃交易案例可茲參考，因此一般實務上評估土地價值仍多以「土地開發分析法」及「比較法」為主。
整體而言，執行比較法主要的關鍵在於比較案例的蒐集，作業方式的爭議性較小，而一般的都市土地因空地面積較為有限，比較法在適用性上也有其困難性，因此一般實務上仍以土地開發分析法作為主要的土地估價方法。 三、土地開發分析法相關課題 根據「不動產估價技術規則」第76條之規定，土地開發分析價格之計算公式如下：
V=[S/(1+R)/(1+i)-(C+M)]
其中：V：土地開發分析價格。
S：開發或建築後預期總銷售金額。
R：適當之利潤率。
C：開發或建築所需之直接成本。
M：開發或建築所需之間接成本。
i：開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率。
本文以下將針對上述條文所衍生之問題分述如下：
課題一：「開發或建築後預期總銷售金額」的計算方式？
說明：
根據技術規則第72條之規定：「開發或建築後預期總銷售金額應按開發或建築後可銷售之土地或建物面積乘以推定之銷售單價計算之。…前項銷售單價應以比較法或收益法求取之」
然而，前述規定隱含著開發或建築後之土地及建物「即刻銷售完畢」的強勢假設—事實上，在房地產市場景氣欠佳或整體開發規模較大時，建築完工後建物即刻銷售完畢是幾乎不可能的事，既然如此，便應該考慮總銷售收入時間折現的問題，否則在此條文的假設前提下所進行之分析，便隱含著總銷售金額與土地價值的高估。
課題二：「資本利息綜合利率」計算方式？
說明：
根據技術規則第54-1條之規定，「勘估標的之資本利息應依分期投入資本數額及資本使用年數，按自有資金與借貸資金分別計息，其自有資金與借貸資金比例，應依一般放款成數定之。」其中，「自有資金利息利率」應不高於一年期定存利率且不低於活存利率，「借款」利息則以銀行短期放款利率計息（技術規則第55條）
然而，自有資金之利息隱含著自有資金投入開發的「機會成本」，在實務上一般土地的開發均曠日廢時，而且開發商必定承受高於銀行存款之風險，若其計息利率不得高於「一年期之定存利率」，不但有低估自有資金利息之嫌，更將因此而高估土地的價格。
課題三：「資本利息綜合利率」與「利潤率」如何區隔？
說明：
從財務管理的觀點來看，開發商因土地開發的過程中必需承受未來房地產銷售收入的不確定性，因此開發商必定要求高於市場無風險利率（通常為國庫券）的報酬率，而開發商必要報酬率與市場無風險利率之間的差額即為開發商承擔風險的「風險溢酬」。
然而，若將技術規則第76條之公式加以還原則我們可以得到：總銷售金額等於土地開發分析價格加上直接、間接成本，並加計資本綜合利息及利潤[S=（V+C+M）*（1+i）*（1+R）]的結論。但其中「資本綜合利率」（i）已經包括自有資金的利息了，若在乘上「利潤率」（R），是否會有重複計算開發商應得利潤之嫌？再者，前述的還原公式中也隱含著將融資利息計算利潤是否合理的質疑。
課題四：「直接成本」與「間接成本」的計算過程是否已充分考慮分期投入的特性？
說明：
在前述的還原公式中對直接與間接成本利息的計算，並未考慮開發期超過一年以上以及成本分期投入的特性，因此林英彥（2004，p.98-99）建議應將土地開發分析法公式除以（1+i）的部分改為
（其中n為開發期），並考慮開發費用按工程進度支付的特性，將期間折衝以1/2計算。
但上述的說法仍在「土地開發價格」計息的部分無法自圓其說；換言之，在林英彥還原公式S=（V+C+M）*
*（1+R）的計算式中，開發成本因具備分期投入的特性，因此以1/2n計算並無不妥，但土地價格若亦以1/2n計算，則明顯不符合市場發展現況。
四、土地分割開發分析法（Subdivision
Development Analysis） 根據前述提出土地開發分析法的四項課題，課題一及課題四均是指土地開發「分期銷售」以及「分期投入」對土地價格的影響，事實上美國估價協會（Appraisal
Institute）亦曾建議以「現金流量折現法」(Discounted
Cash
Flow；DCF)進行估價，藉此掌握土地開發的時間因子。
因此，本文將引用宏大不動產鑑定顧問公司於民國88年翻譯美國估價協會「不動產估價」一書中有關「土地分割開發分析法」的示範範例(p.420-423)，藉此說明DCF如何評估土地價值：
一塊20英畝的空地將被分科成48宗住宅基地，每宗基地的市場平均零售價格為40,000美元。完成分割及興建全部的基礎設施，將費時六個月。興建完工後，開發商預期需花費兩年的時期，並以四期階段、每期階段半年之方式進行行銷。
預定支出費用如下：
1.零售價格的7％為行銷成本。
2.零售價格的2％為法律及產權移轉成本。
3.在土地開發前六個月興建期的不動產稅為1,300美元，在開發完成後每宗基地每年之不動產稅為400美元。（本文註：計算標準係以每期宗地之平均存量為基礎）
4.每宗基地的平均每年基本支出及維修費用為200美元（此為第一期48宗基地之費用，因屬興建期基本支出較高）
5.每年開發商的協調及監工費為40,000美元。
6.企業家獲開發商利潤為總售價的15％。（在範例中被列在淨經營收益項目以下之費用項目）
含全部軟成本之平均每宗營建成本為10,500美元或營建總成本為504,000美元。（分散在1、2及4期）
折現現金流量分析，假設在三十個月的預測期間，所有的售價及費用都將維持不變，並根據市場情況採用12％的折現率。表14-1列式的折現現金流量法，所產生空地的價格指示為612,000美元。
DCF（土地分割開發分析） | 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 總計 | 宗地期初存量 | 0 | 48 | 36 | 24 | 12 | | 已開發之基地存量 | 48 | 0 | 0 | 0 | 0 | | 當期銷售之基地數量 | 0 | 12 | 12 | 12 | 12 | 48 | 宗地期末存量 | 48 | 36 | 24 | 12 | 0 | | 宗地累積銷售量 | 0 | 12 | 24 | 36 | 48 | 48 | 宗地平均價格 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | $40,000 | | 宗地總銷售額 | 0 | $480,000 | $480,000 | $480,000 | $480,000 | $1,920,000 | 費用 | | | | | | | 行銷成本 | 0 | $33,600 | $33,600 | $33,600 | $33,600 | $134,400 | 法律/結案成本 | 0 | 9,600 | 9,600 | 9,600 | 9,600 | 38,400 | 不動產稅 | 1,300 | 8,400 | 6000 | 6300 | 1200 | 20,500 | 基本開支及維修費用 | 4,800 | 4,200 | 3,000 | 1,800 | 600 | 14,400 | 協調及監工費用 | 20,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 | 20,000 | 100,000 | 小計 | $26,100 | $75,800 | $72,200 | $68,600 | $65,000 | $307,700 | 開發商利潤 | 0 | 72,000 | 72,000 | 72,000 | 72,000 | 288,000 | 開發成本 | 384,000 | 95,000 | 0 | 25,000 | 0 | 504,000 | 淨現金流量 | -$410,100 | $237,200 | $335,800 | $314,400 | 343,000 | $820,000 | 現值 | -$386,887 | $211,107 | $281,944 | $249,034 | $256,310 | $611,508 | 土地價值 | $611,508 | | | | | | | $612,000 | 四捨五入之整數 |
資料來源：不動產估價（宏大等譯，1999），P.422。 儘管根據書中的定義（p.420），「土地分割開發分析」主要適用於將大面積的土地分割為較小基地的價格評估，但讀者應該可以自行發現：若將「宗地」的種種條件轉換為「建物」（如可銷售建物面積、建坪單價….等），則其基本精神不僅適用於大面積土地分割或生地的估價，更可作為評估熟地（可立即開發土地）的估價，與技術規則中土地開發分析法所揭示的適用範圍並無不同。
進一步比較台灣「土地開發分析法」與美國「土地分割開發分析」之異同，我們可以很清楚的發現，「土地分割開發分析」藉由「折現」的過程，合理的反映了銷售及成本投入的時間價值，甚至可以藉由預估不同時期的銷售價格反映不動產景氣變化，彌補了「土地開發分析法」的不足，我們甚至可以將「土地開發分析法」視為「土地分割開發分析」一個相當特殊的案例—即「銷售及興建期間均為『0』或為極短的時間」—而隨著EXCEL套裝軟體普遍性的提高，編列DCF對於一般估價師的困難度已大幅降低，因此建議估價公司未來可採用「土地分割開發分析」取代技術規則「土地開發分析法」，並建議主管機關可於法令條文適度的進行修正。
最後，針對課題三有關「利潤」所引發的問題，我們也可以發現美國與台灣處理方式的不同—亦即：美國將開發商利潤視為費用項目，自總銷售金額中減去；而台灣則是以總銷售金額除以「1+利潤率」—事實上，此一評估方式的差異對土地價格的影響極為有限（Lovell，1993，p.90），但美國估價協會於上述範例中對於折現率的補充說明卻明白地揭示讀者：折現率的決定需考慮「市場條件」與「列為費用項目的利潤」（本文註：有關折現率的附註說明請參閱第12版The
Appraisal of Real
Estate，p.345，宏大並未翻譯此一段落），某種程度上亦是回應本文課題三對於利潤重複計算所提出的質疑。 五、結論 「不動產估價技術規則」公佈實施迄今已超過三年，隨著都市更新權利變換、不良債權、不動產證券化等估價業務的推廣，技術規則修法的呼聲日益增加，主管機關內政部地政司遂於今年四月份邀集估價師公會及地方政府地價承辦人員進行研議修法。而本文針對「土地開發分析法」的規範進行課題分析，希望藉此達到拋磚引玉的效果，提供未來技術規則修法之參考。
從長期的觀點來看，「不動產估價技術規則」的實施與修訂，均有助於不動產估價作業品質的提升；然而，由於國內長期以來不動產交易資訊的不透明，估價師往往需要花費大部分的作業時間蒐集買賣及租賃比較案例，也正是造成估價作業品質遲遲無法提升的主要原因之一。本文在此建議主管機關應主動蒐集並公布土地、房地交易資訊，讓估價師可以將大部分的作業時間追求估價報告品質，才是能否提升估價品質的關鍵。
最後，針對因土地增值稅修法而衍生公告現值調整的課題，建議主管機關除針對「不動產估價技術規則」及「地價調查估計規則」進行修法研議外，亦可援用國外行之有年的「電腦輔助大量估價」系統（Computer
Assisted Mass Appraisal；CAMA），藉由統計方法提升公告現值及公告地價估價品質及效率。 林英彥，不動產估價技術規則解說，第二版，文笙書局，2004。
美國估價協會、宏大不動產鑑定顧問公司、瑞普國際物業公司，不動產估價，宏大不動產鑑定顧問公司，1999。
Appraisal
Institute, The Appraisal of Real Estate 12th edition, Appraisal
Institute,2001。
Lovell,
Douglas D., MAI, and Robert S. Martin, MAI, SRA, Subdivision
Analysis, Appraisal Institute, 1993。
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