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臺灣菸酒股份有限公司 105年從業職員及從業評價職位人員甄試試題
職等／甄試類別【代碼】：從業職員／財產管理【J6222】
專業科目 1：不動產投資分析、土地開發及利用
＊請填寫入場通知書編號：________________
注意：作答前須檢查答案卷，測驗入場通知書號碼、桌角號碼、應試科目是否相符，如有不同應立即請監
試人員處理。使用非本人答案卷作答者，不予計分。
本試卷為一張單面，共有四大題之非選擇題，各題配分均為 25 分，總計 100 分。
非選擇題限以藍、黑色鋼筆或原子筆於答案卷上採橫式作答，並請依標題指示之題號於各題指定作
答區內作答。
請勿於答案卷書寫應考人姓名、入場通知書號碼或與答案無關之任何文字或符號。
本項測驗僅得使用簡易型電子計算器(不具任何財務函數、工程函數功能、儲存程式功能)，但不得
發出聲響；若應考人於測驗時將不符規定之電子計算器放置於桌面或使用，經勸阻無效，仍執意使
用者，該節扣 10 分；該電子計算器並由監試人員保管至該節測驗結束後歸還。
答案卷務必繳回，未繳回者該節以零分計算。
第一題：
面對高齡化社會之老人安養問題，期望達到「活化自有資產」、「在地老化」。因此，行
政院在 102 年核定採用逆向抵押貸款(Reverse Mortgage)方式試辦「以房養老」。請回答下
列問題：
（一）何謂住宅之逆向抵押貸款？【10 分】
（二）林先生在新北市有一不動產，向 A銀行申請「以房養老」。經估價師評估該不
動產市價為 1,000 萬元，假設貸款年利率為 6%，貸款成數為七成，雙方約定
按月均等攤還。預估林先生剩餘壽命 15 年，則林先生每月月初可以自 A銀行
領回多少錢？【15 分】
（註：可利用以下利率因子：
PVIFA(6%,15)=9.712249
PVIFA(0.5%,180)=118.503515
FVIFA(6%,15)=23.275970
FVIFA(0.5%,180)=290.818712）
第二題：
進行不動產投資分析時，以貸款者的觀點，可以採用貸款常數(Mortgage Constant, K)
與債務保障比率(Debt Coverage Ratio, DCR)來判斷投資的風險。請回答下列問題：
（一）債務保障比率與投資風險的關係為何？【5分】
（二）假設某 BOT 案，總投資金額為 5,000 萬元，預期每年淨營運收入為 800 萬元。
與銀行協商後，由銀行提供貸款 3,000 萬元，貸款期間 10 年，每年應償還之
本利和為 400 萬元。請計算該 BOT 案的貸款常數與債務保障比率。【20 分】
第三題：
陳先生在桃園市有一塊土地，屬於公共設施保留地，目前土地上有自有之透天厝。請
依據都市計畫法之規定，回答下列問題：
（一）何謂公共設施保留地？【10 分】
（二）桃園市政府欲取得陳先生之公共設施保留地，可以透過哪些方式取得？【6分】
又該如何補償？【9分】
第四題：
在人口稠密地區的都市計畫範圍內之工業區，常可見到工業區住宅，請回答下列問題：
（一） 若要工業區土地採個案申請變更為住宅區，請依據都市計畫法與都市計畫工業
區檢討變更審議規範之規定，說明工業區變更的開發方式。【15 分】
（二） 未經合法變更為住宅區即作住宅使用者，依據都市計畫法之規定罰則為何？
【10 分】