「不動產經紀業管理條例修正草案」公聽會紀錄

（一）中華民國不動產服務職業工會全國總工會代表（周常務理事寶英）：

1.本次「不動產經紀業管理條例」修法給予肯定，勞資雙方均有法制管理。

2.本會成立迄今20餘年，在全國21縣市均有本會會員（職業工會），本會代表勞方，在修法條文中僅有資方代表，完全沒有勞方代表，屆時恐有資訊不對稱的問題。因此，本會想瞭解勞方代表在那裡？如有意見應向那個機關（窗口）反映，請主管機關考量給予適當的空間。

1.按本條例規定經紀人員應受僱於經紀業始得對外執行業務，尚不得以經紀人員自己之名義對外執行業務。如經紀業僱用之經紀人員因執業之故意或過失致交易當事人受損害者，為避免經紀人員獨自負擔過重的賠償責任，依本條例規定由該經紀業與經紀人員負連帶賠償責任。其立法精神可謂以勞方的立場，考量經紀人員的權益。

2.在經紀人員懲戒部分，本部於98年12月30日修正發布「直轄市縣（市）不動產經紀人員獎懲委員會組織規程」，其中獎懲委員會的委員已增列經紀人員代表1人，由轄內經紀人員團體推派代表，以保障被移送懲戒人員之權益。

3.過去貴會曾表示，無一定雇主或自營作業之不動產從業人員多屬貴會會員，長久以來，存於不動產市場中，並以代理銷售不動產為其主要工作，因本條例公布施行致影響其工作權益。基於保障勞工及貴會會員之權益，本部曾於93年2月間召開「無一定雇主或自營作業之不動產從業人員執行業務問題等事宜」專案會議，並獲致決議略以，現行不動產經紀業以公司或商號組織型態為限，尚屬合理；有關經紀業管理如有窒礙難行之處或從業人員遭遇不合理待遇而需協調相關機關處理時，請貴會檢具具體案例，送本部協調解決。因此，貴會會員（經紀人員）受僱於經紀業而有遭遇不合理待遇時，貴會自得依上開會議決議辦理。

（二）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表（楊理事長耀龍）：

1.本條例修法過程邀請產官學界參與之目的，係為專長互補，雖然立法相當嚴謹，但理論卻沒有與實務結合，且相關配套措施不夠完整，例如目前市場上仍存有許多非法業者，導致政府施政績效未能彰顯。本次修法仍有部分條文爭議性過大，主管機關應予重視，本會將另外提供書面意見，包括經紀業之業務範圍、契約審閱期、經紀人與經紀營業員之權責、不動產說明書解說義務、一事多罰等相關條文。

2.有關交易資訊公開化部分，基於政府一體性，應將所有成交案件一律公開，不宜僅要求經紀業登錄其居間成交案件之資訊。況且登錄交易資訊之權利不在經紀業，如立法課予經紀業此責任，尚非妥適。

3.本次修法部分條文爭議性仍大，政府應充分與業者溝通，並重新檢討不動產說明書內容，對於非法業者之取締，應屬政府之責任，而依據農發條例推動之農地銀行業務，不宜有一國兩制之情形。在此，請政府將業者意見列入考量。

詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見。

（三）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表（唐常務理事兼法規會主委飛雄）：

1.本次修法本會所關心的問題大致如下：（1）不動產之定義刪除「可移轉之權利」，限縮經紀業之業務範圍。（2）不動產說明書之內容應非屬解說之最低義務。（3）契約審閱期之相關條文應全數刪除。（4）不動產說明書應可由經紀人或經紀營業員交付。（5）違法行為之處罰應以發生損害為前提。（6）行政罰法第7條有關非故意或過失行為不罰之規定，本業及從業人員仍有疑慮。（詳見本會所提書面意見）

2.經紀業沒有造成當事人損害之違規行為，不宜給予處罰；且行政機關不宜自行認定交易過程之違法行為是否屬同一行為而決定如何處罰，宜由法律明定之。

詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見。

（四）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會（補充書面意見）：

1.草案第3條第1款有關不動產之定義，建議維持現行條文規定，即保留「及其可移轉之權利」文字。其理由如下：（1）修正條文限縮於附麗在不動產上之權利，如物權：例如地上權、地役權；債權：例如使用權、租賃權等，其定義及範圍非常明確清楚。（2）本條例於不動產經紀業執業範疇之規範，適用上相對於民法乃立於特別規範，故在法規範之定義等似不必然須追求同民法上之定義。（3）修正條文刪除「可移轉之權利」，嚴重影響本業之營業項目及範圍，並剝奪本業之工作權，威脅本業存立，現行條文已將本業之營業範圍規範的非常恰當，故本會強烈建議，應予保留。

2.草案第24條第2項有關不動產說明書之訂定及公告，建議增列經紀人員限就不動產說明書負說明之義務。其理由如下：本會代表在修正草案會議中曾強烈反應不動產說明書應記載及不得記載事項內容應立即檢討修正，現將不動產說明書列為本業之從業人員解說調查之「法定義務」，但因其相關內容涉及各個公部門之資訊公開迅速正確之取得，非本業獨能負擔與承受之責任，何以苛責為最低限度，本會仍強烈建議本業之從業人員限就不動產說明書負說明之義務並與調查義務同，但可於立法理由補充說明實際個案由司法機關審認之。

3.草案第28條第1項有關不動產說明書由「經紀人」交付之規定，建議修正得由「經紀人員」交付。其理由如下：（1）不論經紀人或經紀營業員均得以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說，並可能於解說後代為收受訂金，故限由經紀人交付不動產說明書，顯有立法之疏漏。（2）經紀人員於解說義務之責任當然重於交付義務，既然解說時經紀人員兩者皆可，交付僅為實施程序，當然可由經紀人員兩者任一為之。（3）實務面從業人員均包含經紀人與經紀營業員協力完成作業，建議修正草案將其並列共同責任與懲戒，實符合衡平原則，並符合消保團體及公部門要求期待之有權利即應有義務之規制。

4.草案第28條第5項有關契約審閱期之規定，及第34條第12款、第40條第2項第2款對經紀業之處罰及經紀人員之懲戒，建議全數刪除。其理由如下：（1）我國法制豈能以行政規制理由來作立法之正當性與必要性，行政機關怎可附和學者專家一意孤行，棄實務、理論與世界潮流於不顧。（2）突破我國法治唯一提供消費者與消費者間契約書須經審閱期之行業，製造行業別之不公平、嚴苛、不合理對待本業，如地政士法、律師法、公證人、估價師、銀行業…等公正第三人皆全無此相同之規範。主管機關期待本業管理法規能更嚴謹，以提升本業之水準、層次、地位，其立意良善，但立法、修法應符合其必要性、合理性跟適當性，更應該順應世界潮流與本業之實務需要，非獨創一格，及一味聽信附和少數學者專家片面之語。（3）造成不動產經紀業管理條例與消費者保護法相互適用時之混淆，更嚴重誤解特別法適用之法理論，兩法間立法宗旨與規範目的迥然不同，豈可將消費者保護法規範之契約審閱期強植於不動產經紀業管理條例之修正草案，是為錯誤不當之修法意義。

5.建議第34條增列第2項規定「前項第五、六、七、八、九、十、十一款，於同一交易行為造成損害時合併處分以兩次為限。」、第35條增列第2項規定「前項第二款於同一交易行為未造成損害時除外。」、第39條增列第2項規定「前項第三、四、五、 六、七、八款於同一交易行為造成損害合併處罰，最高不得高於新台幣三十萬。」。其理由如下：（1）「一行為不二罰原則」又稱「禁止雙重處罰原則」，意謂同一行為已受到處罰後，對同一行為不得再行追訴、處罰，也禁止對同一行為同時作多次處罰。（2）公法學者：通說嚴加批判一行為重覆處罰(吳庚及洪家殷教授等)，按國家公共政策之推行，主要依賴公民之合作意願，而非處罰手段，不得已而用之，擇其一己足。（3）實務：大法官會議解釋604許宗力大法官協同意見書與大法官會議解釋第503號確認一行為不二罰原則。（4）法源依據：行政罰法第24條內容重點為採一行為不二罰、從重吸收處罰、最高額限制。（5）保護規範不同：保護動態的交易安全(於同一交易行為)與靜態的交易安全(行政程序的前置行為)不同。（6）本會不反對規制單一行為切割數個法律規範上之一行為，但本業屬商事活動之服務業，本質上仍屬服務業，故於同一交易行為且無造成當事人實質之損害，不予規制事屬當然。（7）處罰法定構成要件明確性原則：同一交易行為之實質內容與構成要件、處罰要件，行政機關豈能自行認定判斷，早已違反了憲法之層次、大法官會議多號解釋皆已宣讀過，行政機關與司法機關僅能依法行事，且本會所提出之修正建議為學者間之完全共識通說，更為司法實務向來遵從所採之原則，然貴部所請之學者專家難道完全不知？或另有所圖？令本會不解，故強烈要求本會所提之建議修正草案必須列入，實符合依法行事之正當法律要求。

6.建議調整第35條第3款有關洩密之停業處分至第34條14款。其理由如下：（1）關於洩密之規制，現已有個人資料保護法之特別規範與適用，且不動產經紀業倫理規範亦有同樣實質意義之規制。（2）本條例於本款懲處之構成要件：定義、範圍及其規範目的完全不明確，且已有特別法規範，其懲處顯為過重。

7.第34條第1項第10款、第39條第1項第3款、第4款、第40條第2項第1款之處分，輕重失衡，顯失比例，建議處分經紀人員部分，應增加警告之處分，以符合憲法上之比例原則。

8.經紀業登錄成交案件資訊部分，本會強烈反對納入本條例規範。其理由如下：（1）本案涉及消費者買賣雙方當事人個人隱私部分，非經當事人同意本業無權置啄，不能越俎代庖、反客為主，正所謂行使權力者不得大於自己之權限，非經消費者當事人同意並予授權始能為之，豈可苛責本業擅自逾越自身權限，如此重大不合理規制本業之議案，為符合程序正義之要求，應事先經過廣泛深入之溝通方為正辦。（2）本案須法有明文要求消費者雙方當事人一律強制提供正確資訊，況且其他行業如律師、銀行業、公證人…等其他各行各業完全無任何規制，唯獨對本業立法要求，令人匪夷所思，再者或要求財政部於稅制上全面改革，並鼓勵消費者雙方當事人自願提供成交價格資訊，並將現行公告地價、申報地價與市價三者合一，使其符合不動產交易市場之真實交易價格始為正道，況且綜觀整個不動產交易市場，非僅限本業從事不動產交易居間活動，何獨苛責本業應予強制提供，且該提供之權利更非本業之權限。

9.關於兇宅之定義內容建議如下：（1）目前有關兇宅定義之規範僅於不動產委託銷售契約範本與定型化成屋買賣契約範本與內政部所頒之函釋有其相關的粗略說明，依據內政部之表示，該定義非法律名詞故無法為其定義。（2）但此凶宅定義之實質內容涉及本業之解釋說明與調查義務責任之範圍，司法實務與行政規制上常科以本業無過失之解釋說明與調查義務之責任，而判決敗訴及懲處本經紀業與從業人員，本業之主管機關，應當有其職責與義務將此兇宅之定義明確化，非僅以不是法律名詞而無法定義，造成本業與從業人員陷入不確定之風險，揹負重大不合理之職責，故本會強烈建議內政部本於主管機關應負之擔當與責任，將兇宅之定義明確化，並跨部會協調關於本業調查權限之欠缺。

10.行政院農委會違反法律保留與憲法上的工作權與平等權，所為特定法人團體創造出一國兩制不合理之農地銀行不受不動產管理條例規制之惡例，已侵害本經紀業之營業權利。其建議意見已行文立法院、行政院農委會與內政部在案。

1.不動產經紀業之營業範圍，除本條例所定之仲介業務及代銷業務外，仍可依公司法規定經營其他非許可業務，不動產之定義刪除「及其可移轉之權利」文字，係為使不動產之定義回歸民法規定，以避免立法贅語，並未限縮經紀業原經營業務之範圍，經紀業仍可從事不動產可移轉權利（例如容積率、納骨塔使用權等）之仲介或代銷業務。為避免誤解，上開說明可增列於草案第3條說明欄內。

2.不動產說明書應記載及不得記載事項是否為經紀人員解說之最低義務，有論者認為，不動產經紀業者關於不動產說明書之調查、解說義務，並非以中央主管機關所定「不動產說明書應記載及不得記載事項」之內容為限；另有論者認為，為免無限擴大與漫無邊際加重經紀業責任與風險，經紀人員之解說義務，應以「不動產說明書應記載及不得記載事項」之內容為限。為保障交易當事人權益，避免發生不動產交易糾紛，修正條文第24條之說明，除維持原文字外，可考量再補充說明具體個案應由司法機關審認之。

3.不動產說明書限由「經紀人」交付，係屬現行條文規定，固然交付該說明書之時機修正後可能提前至收受定金時，但仍有論者認為，我國經紀營業員依法既不具不動產說明書簽章之資格，卻容許其解說不動產說明書，此為矛盾、不合理之立法設計，亦即不動產說明書之簽章、解說及交付工作，應限由「經紀人」為之，而經紀營業員僅能從事協助經紀人之次要性事務。況且實務上，經紀人之簽章常流於形式，未實質審查不動產說明書記載之內容。因此，在簽訂契約書或收受定金當時，限由經紀人交付不動產說明書，可顯示經紀人對交易案件之負責，提升經紀業社會形象，保障交易當事人權益。

4.消費者保護法第2條第7款所定義之定型化契約條款，其權利義務存在於企業經營者與消費者間；及同法第11條之1規定，企業經營者與消費者訂立定型化契約前，未提供消費者合理審閱期間，其法律效果亦係存在於企業經營者與消費者間。不動產買賣契約書若非屬賣方事先擬定、知悉或認可之契約條款，而賣方之不動產出售行為又屬單純偶然事件，是否逕謂賣方應為不動產經紀業所提供之定型化契約條款而負擔企業經營者之責任，尚有疑義。因此，不動產經紀業提供買賣契約條款予買賣雙方使用，係屬由企業經營者（經紀業）所擬定之定型化契約條款，買賣雙方對於非屬個別磋商合意之契約條款，應有充分之審閱期間，以明瞭契約內容之機會，進而決定是否接受或拒絕，此宜由專業法規「不動產經紀業管理條例」加以補充規範（行政院消費者保護委員會94年1月31日召開「不動產經紀業提供不動產買賣契約書供買賣雙方使用是否有消保法之適用疑義」會議紀錄參照）。故為保障消費者財產權益，減少不動產交易糾紛，並落實上開會議決議，經紀業於簽約前應給予買賣或租賃雙方當事人契約審閱期間，並應考量於本修正草案中規範。至經紀業違反本條例有關提供契約審閱期間之法律效果，係屬違反行政法上之義務，當施予經紀業行政罰或經紀人員懲戒罰之處分，尚未有經紀業者所顧慮之當事人得依消費者保護法主張契約條款無效之問題。

5.所提經紀人員懲戒及經紀業處罰之規定（修正條文第34條、第35條、第39條、第40條等）尚欠妥適部分，本部將再檢討。必要時，邀集相關機關及團體研商。

6.為期不動產交易價格公開透明，本部自民國80年起即由前臺灣省政府地政處按季編印臺灣省108個主要都市地區房地產交易價格簡訊，民國88年7月精省後擴大辦理，改為「中華民國房地產交易價格簡訊」，截至98年底，已編印40輯，提供民間買賣、抵押、投資及政府施政參考。該簡訊資料除刊登土地及房地之交易價格資訊外，並刊載提供資訊之不動產經紀業者及地政士名單，實施至今已18年餘，尚無發生民眾財產資料保密之爭議。另本條例制定過程，在行政院版與立法院趙永清委員版之草案均有仲介業限期登錄成交價格資訊之條文，惟於87年間立法院委員會審查時遭刪除。又第1次研修該條例時，曾研擬增訂仲介業者應提供不動產成交相關資訊之條文，惟於90年間立法院朝野協商時，因部分立法委員反對而遭刪除。因社會各界對經紀業登錄成交案件資訊部分，仍有不同意見，尤其學者專家屢有成交資訊應予公開透明之建言，本部將繼續與業界溝通。必要時，邀集相關機關及團體會商檢討執行細節之問題，以避免業界之疑慮。

7.按不動產委託銷售契約書之不動產現況說明書及成屋買賣契約書範本之建物現況確認書所載「本建築改良物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生凶殺或自殺致死之情事，」，惟該事項非謂凶宅之定義，因兇宅非屬法律名詞，又涉及個人主觀認知，因人而異，故目前尚不宜明確定義。經紀人員在執行業務過程中，如已盡相當之查證義務，並以不動產說明書向與其委託人交易之相對人為解說，該查證義務自應以相當合理之範圍為其限度，如其已盡善良管理人之注意義務仍無從查證，自不宜認為其有何過失，惟具體個案仍應由法院審認之。

8.按農業發展條例第22條之1規定：「主管機關為促進農地流通及有效利用，得輔導農民團體辦理農業用地買賣、租賃、委託經營之仲介業務，並予以獎勵。」，嗣經行政院農委會於96年7月12日訂定「農會漁會辦理農業用地仲介業務輔導獎勵要點」，依該要點第1點規定，農（漁）會辦理農業用地買賣、租賃之仲介業務不受「不動產經紀業管理條例」之限制。貴會曾於96年下半年間多次向本部及農委會等機關表示反對推行本項政策之意見，惟因案涉行政院農委會業務、農業發展條例第22條之1規定及其立法原意，前經本部彙整仲介業全聯會意見轉請農委會函復略以，「農業發展條例」之規定為「不動產經紀業管理條例」之特別法，應優先適用，依其立法原意，農民團體辦理農業用地買賣、租賃之仲介業務，可不受「不動產經紀業管理條例」之限制，亦未牴觸該條例之規定，並由農委會多次向貴會提出說明在案。另立法院蔡錦隆委員國會辦公室於98年12月29日召開「中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會針對農業發展條例第22條之1不當立法及運作案」協調會議，獲致結論略以：請不動產仲介業全聯會來函向農委會、內政部等陳情，並由農委會依陳情內容召開會議在案。本案因涉及農業發展條例第22條之1之執行事項，本部將另案轉請農委會參處。

（五）臺北市不動產經紀業者（李孟霜女士）：

1.營業保證金由民間基金管理委員會保管，未能給予會員公司保障，本會員公司希望該基金由政府保管。

2.不動產說明書由屋主簽章時，仲介業者多未告知屋主其應負之法律責任。

3.營業保證金孳息之運用及財務報告，宣導不足，基金管理委員會應主動寄送郵件給各會員公司知悉。

4.不動產成交資訊涉及民眾隱私權，可向金管會（銀行局）或銀行公會協調取得該項資訊，以避免仲介業被消費者誤解侵犯個人隱私。

1.經紀業營業保證金管理制度之公正性，過去部分業界人士曾有疑慮，經本部於修法會議上數次提案討論，並對「維持現行制度」、「由政府直接負責管理」、「由政府成立財團法人基金會負責管理」、「以公益信託方式委託他人管理」及「以履約保險制度替代現行制度」等制度交換意見結果，咸認以維持現行制度較為妥適，並適時檢討「不動產經紀業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法」，以強化管理委員會組織功能，及健全營業保證金管理制度。本部基於中央主管機關立場，將加強監督營業保證金之管理情形，並適時檢討修正相關法規，以避免各界疑慮。

2.營業保證金孳息之運用及財務報告之公開透明等事宜，係屬仲介業全聯會職權，請會員公司逕向該會反映。

3.經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見6。

（六）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表（李副理事長同榮）：

1.新增經紀業者登錄成交案件資訊部分：

（1）成交資訊由業者提供如何證明屬實，錯誤提供資訊查詢，政府是否要負責？

（2）代銷物件登錄，若業者虛報行情，是否會有自家人哄抬行情之嫌，錯誤引導銷售行情，政府會成為拉抬房價的幫兇，且代銷業也無權提供資訊。

（3）成屋仲介成交行情各品牌已有充分資訊提供，包括金融聯合徵信中心都有成交資訊可查詢，資訊公開化已做到相當程度，政府不必介入。

（4）現階段消費者已可從各房仲業者得到必要之成交行情資訊，政府不必多此一舉，造成錯誤資訊提供，擾亂行情。

（5）成交資訊不僅是價格，物件個案尚有樓層別、裝潢、車位、增建…等特殊條件，如未充分揭露該資訊就會影響判斷。

（6）仲介業者沒有責任要提供成交資訊給政府，但有責任提供必要之資訊給消費者。

（7）政府應從稅制改革著手，以取得真實交易價格。

（8）總之，本會強烈反對新增經紀業者登錄成交案件資訊之規定。

2.農地銀行（農《漁》會辦理農地租售仲介業務）部分：

（1）現行農地銀行辦理的農地租售仲介業務大多是買賣農舍，並未真正促進農地有效利用與流通，有違當初推動農地銀行業務之目的，農委會顯然有失職責。

（2）農（漁）會辦理農地租售仲介業務不受不動產經紀業管理條例約束，易造成專業不足，擾亂市場交易秩序。

1.經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見6。

2.農（漁）會辦理農地租售仲介業務（農地銀行）部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見8。

（七）雲林縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（黃理事長俊欽）：

1.目前市場上仍存有許多非法業者（中人）執行經紀業務，建請地政司督導各縣（市）主管機關（由上而下）積極主動執行非法業者之查處工作，以保障合法業者的權益。

2.農（漁）會辦理農地銀行業務未受本條例約束，一國兩制，非為消費者的福氣，建請本次修法將農地銀行問題一併檢討修正，回歸本業權益，達到專業分工。

1.長期以來，從中央到地方政府均相當重視非法業者之查處工作，本部為利地方政府查處非法業者，於91年12月13日訂定「不動產經紀業業務檢查及違法經營經紀業務查處注意事項」，並將檢舉或相關機關（團體）通報之違法業者，列為優先查處之對象。

2.另本部為督促各縣（市）主管機關積極執行非法業者之查處工作，已將該項執行績效列為年度地政業務考評項目之ㄧ。各縣（市）同業公會如有發現違法業者，可將違法事證逕送所轄縣（市）政府查處。

3.農（漁）會辦理農地租售仲介業務（農地銀行）部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見8。

（八）高雄縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（吳理事長俐潔）：

1.農（漁）會辦理農地銀行業務應依照本條例規定辦理，本會曾多次反映該問題，但迄未有結論。

2.非法業者在中南部很多，嚴重影響合法業者權益，對於非法業者之處罰，建議維持現行刑罰之處分。

1.農漁會辦理農地租售仲介業務（農地銀行）部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應說明8。

2.對於非法業者，經行政罰後，若繼續營業再處刑罰，恐有過度處分而有違比例原則之虞；再者，為因應除罪化趨勢，爰修正按次處以行政罰，以保障人民權益。

（九）中華民國不動產代銷經紀商業同業公會全國聯合會代表（歐顧問瑞琨）：

1.代銷業服務對象為建築業，公開成交資訊的權限為建築業，代銷業似無資格代為揭露該項資訊。

2.建築業委託代銷契約屆滿，非代表建案全部銷售完畢，代銷個案在銷售過程因有合約代理期間之限制而有階段性的。

3.本會反對由代銷業者在委託代銷契約屆滿15日內將成交資訊揭露登錄。尤其在人情關係而低價交易的個案被公開後，將造成建築業的困擾。

經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見6。

（十）屏東縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（邱理事長益主）：

1.經紀業收取服務費之上限（買賣雙方不得超過實際成交價金百分之六），未考量到農業縣市不動產低總價之特性。又低總價之不動產，相對瑕疵越多，越不好銷售，經紀業所承擔的法律責任也更重。

2.本條例所規範的是合法經紀業者，並沒有規範到民間中人或跑單幫的非法業者，而消費糾紛卻大部分是非法業者所造成的，但承擔責任被批評的是合法業者。

3.取締非法業者之權責，在各縣市政府地政處，但地政處承辦人員取締非法業者不力，造成屏東縣非法業者充斥，不動產交易風險提高，消費者財產權益受到損害。

4.建議：（1）修法將低總價不動產之仲介服務費計收，可由經紀業與買賣雙方合議定之。亦可訂定不動產總價一定金額以下，經紀業可收取一定金額之仲介服務費。（2）地政司應督導各縣市政府地政處承辦人員加強執行公權力，取締非法業者，保障合法業者。（3）將縣市政府地政處取締非法業者之績效，列入年終考績之評量，並定期與地方公會報告查處之情形。

1.經營仲介業務者，按本條例修正草案規定，係依實際成交價金或租金計收報酬；其報酬不得逾中央主管機關規定之上限。本部乃依據上開規定訂定仲介經紀業報酬計收規定，其向買賣之ㄧ方或雙方收取報酬之總額合計不得超過實際成交價金百分之六，該比例屬最高上限，由業者與交易當事人自行約定，尚非固定收取比率。對於低總價之不動產，依上開規定其服務報酬總額相對較低，係考量買賣雙方之交易成本，應維持總價一定比例，始屬合理。至於該報酬比例之上限是否妥適或可否依不動產總價差別收取不同比例之服務報酬，涉及本部所定之仲介經紀業報酬計收相關規定，尚不涉及本條例修正問題。未來本部將適時檢討報酬計收相關法令規定，以兼顧都會區及郊區之業者權益。

2.非法業者之查處部分，詳見（七）之回應及處理意見。

（十一）玄奘大學花副教授敬群：

1.首先肯定與支持政府部門對揭露不動產交易價格資訊的決心與努力。價格資訊的透明化，是市場健全發展與相關制度、政策規劃的基本條件，更是不動產市場管理必備的規範。

2.不動產交易價格資訊之揭露，可加速買賣雙方在價格認知協商之進度，對經紀業業務執行，有直接的效益。此外，價格透明化，對金融貸放的風險調控亦可產生直接之貢獻，實為多方皆贏的理想政策。

3.本人非常同意會議資料所提之草案版本概念，亦即在法條上明示基本原則，細節之執行規範由主管機關另定之，如此可便利後續執行的彈性與可行性。

4.另交易價格資訊登錄的時限與方式，可考慮再放寬，以符實務之可行性。

5.有關交易價格登錄不實之問題，在實務上可能因市場景氣而有所落差，倘資料量夠大，可將異常之成交價透過契約書複驗。至於成交價格資訊未必屬於交易當事人所有，其具有公共財之性質，對國家社會有一定之貢獻。因此，本人非常支持本項制度之推動。

留供修法參考。

（十二）國土規劃及不動產資訊中心張董事長元旭：

1.有關以立法明定業者負起交易價格透明化的資訊登錄責任乙節，事實上，在本條例於民國88年首次立法時，本已完成一讀，由於當時產生若干執行疑義的意見，造成無法形成共識致被刪除。如今，本條例已運作逾10年，由於資訊透明不僅對消費者可去除資訊不對稱的缺失，使交易更公平，進而加速物件成交速度，因此對經紀業者亦屬有益。由於目前市場交易資訊尚不透明，致使不動產國際化的腳步受到影響，亦是業者及全民的損失。故在此殷切期盼業者能支持此一原則，使經紀業更加進步升級。至如何防止謊報成交價及侵犯個人隱私等執行細節，可思考相關配套措施，以避免業者疑慮。

2.有關仲介業公會在其書面意見所提修正草案第3條第1款刪除原條文之「及其可移轉之權利」乙節，如刪除之理由係認為回歸民法之定義，實質並未改變原條文涵義，則維持原條文以使此一特別法更加明確亦無不可，或在修法說明中敘明其原本已含有「及其可移轉之權利」，刪除之目的僅為了避免立法贅語，以資明確，避免業者有因修法而被限縮其業務範圍的疑慮。總之，本次修法方向應予肯定。

留供修法參考。

（十三）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表（法規會游副主委明同）：

1.不動產買賣或租賃契約書提供當事人契約審閱期，嚴重違反買賣雙方自主意志且可能造成不必要的消費糾紛。

2.有關不動產成交價格資訊揭示部分，建議直接檢討稅制，不分公契或私契，以實際交易價格報稅，始屬根本解決之道。不宜將相關責任轉嫁予業者，陷業者於兩難。

契約審閱期及經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見4及6。

（十四）中華民國不動產仲介經紀商業同業公會全國聯合會代表（法規會吳委員朝發）：

1.不動產說明書內容應檢討業者是否能做到，尤其建管單位之資料不易取得，修正後又有製作時間壓力及罰則，請主管機關再考量。

2.不動產說明書如限由經紀人交付，可能造成經紀人不能休假，又新增許多罰則，造成業者之疑慮。

1.不動產說明書應記載及不得記載事項之妥適性，學者專家與業界團體各有不同見地，前者認為該應記載事項過於簡略，恐影響消費者權益；後者認為過於嚴苛，徒增業者負擔與壓力。為兼顧消費者與經紀業者權益，並因應市場產品多樣化，本部將適時邀集相關機關、團體會商檢討不動產說明書應記載及不得記載事項之內容，以符實際。

2.不動產說明書限由經紀人交付部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見3。

（十五）苗栗縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（陳理事長騰玉）：

有關仲介業者登錄成交案件資訊部分，建議洽商財政部以實際成交價格課稅，由地政事務所登錄。其原因說明如下：1.遺產稅已配合世界潮流而調降。2.出售自用住宅之土地增值稅也調降。3.以實際成交價課稅，可增加稅收。4.由地政事務所登錄交易資訊較為適當且無爭議。

經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見6。

（十六）宜蘭縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（李理事長恬熙）：

1.不動產經紀人員複訓之時數，建議可併入與專業訓練相當之證明文件計算折抵時數，以利辦理換證。

2.不動產經紀人考照得否比照建築師考照，分科分次考照，以提升經紀人考試通過比例及產業水準。

3.資訊公開化是國際趨勢，內政部國土測繪中心所提供之地籍圖相關資訊，不宜以高價計費。

1.依據本條例修正草案第15條、第17條規定，經紀人或經紀營業員證書或證明有效期限屆滿，應檢附完成一定專業時數或與專業訓練相當之證明文件辦理換證；又該與專業訓練相當之證明文件，授權由中央主管機關定之。未來本條例完成修法程序後，本部將參考不動產估價師或地政士換證規定，凡經紀人員在學術期刊發表有關土地行政論文、具名著作有關土地行政學術書籍、在大專校院講授有關土地行政課程、在認可之專業訓練機關（構）團體授課、參加主管機關或經紀業公會舉辦與土地行政相關之講（研）習會、研討會、專體演講等情形均可檢附證明文件折算專業訓練時數，以利經紀人員換證之需。

2.不動產經紀人考照得否比照建築師考照，分科分次考照乙節，涉及考選部業務權責，請仲介業全聯會通盤考量後，如認可行，請逕向該部反映。至所提本部國土測繪中心提供之地籍圖相關資訊收費不合理乙節，將另案函請該中心參處。

（十七）臺南縣不動產仲介經紀商業同業公會代表（張理事長文龍）：

1.建議業界或學界授課講師，其講授之時數可折算經紀人員複訓時數。

2.不動產說明書有關凶宅定義與實務執行不夠明確。另凶宅、海砂屋及輻射屋資訊亦不夠透明，建議政府部門建立查詢系統，並由合法業者以行文方式向當地派出所取得「非自然死亡」之相關資訊。

1.折算經紀人員專業訓練時數部分，詳見（十六）之回應及處理意見。

2.凶宅定義及提供查詢部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見7。

（十八）林名譽理事長旺根：

1.本條例修法過程，自民國92年迄今的歷次研修會議，個人均有參與，地政司對於該法案的各項議題研究深入，至表肯定。但本法案已延宕多年，有問題的條文未能及時修正，亦感遺憾（消基會今天未另派代表，謹代表呼籲，本法案應儘速完成修法，以確保消費者權益）！

2.楊理事長表示，這是嚴苛的修法，我想也與事實不符，個人認為本條例至少有以下幾點，對業者或制度有利：（1）許可制度之改善；（2）業必歸會之落實；（3）將代標業者納入管理；（4）經紀人員得以「與專業訓練相當之證明」認定時數。

3.至於業者公會代表所提的「不動產說明書之應記載與不得記載事項」、「取締非法」或農發條例第22-1條規定等節，個人贊成應予檢討：

（1）現行「不動產說明書之應記載與不得記載事項」之內容，應分別針對預售屋、成屋或新增之代標業務等內容，分別檢討改進。

（2）「取締非法」部分，涉及行政罰法之施行，必須就可罰之要件明確化，本草案即針對此部分予以調整，原則應予肯定。但如有不合理或違反不符比例原則之條文，業者當然亦可提出修正之建議。

（3）現行農發條例第22-1條，農會得從事農地仲介業務乙節，個人過去參與農地銀行「小地主大佃農」的推動時，亦曾表示，將來應修法將該業務僅限於農地租賃之範圍，以免影響不動產經紀制度之健全。

（4）此外，「營業保證金」制度是存在一些問題，但改採政府主導的基金會又有困難，幾經討論後又回歸原點，不過，記得在會議上有附帶決議，即應檢討現有「營業保證金」之管理委員會之組織及管理運用機制，此部分不僅涉及經紀業健全發展，更對保護消費者權益，影響深鉅，因之，個人建議內政部應迅予檢討修正。

（5）另本次公聽會新增議題「不動產經紀業登錄成交案件資訊應否納入本條例規範」乙節，個人表示贊成納入，理由如下：

①經紀業受託物件及成交物件之交易價格，個人認為並非交易當事人的「個人資料」，應予公開資訊，俾使消費者作正確判斷，以減少交易糾紛。

②張董事長（前司長）提到早在民87年立法委員趙永清所提的草案第29條即規定：「經紀業應將其受託物件、成交物件之座落、委託或變更價格、要約價格、成交價格等相關資料送交中央主管機關建立房地產物件流通資訊系統。」，不過，因為業者的反對，無法完成立法，殊為可惜。

③如今，事隔十數年，民間各大品牌業者，紛紛在其網站建立所謂「成交行情」，進行聯賣，足徵「登錄成交案件資訊」技術可行。

④另者，依委託銷售定型化契約應記載事項第6點第2款規定「受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。」如果透過立法建構「登錄成交案件資訊」將更能落實上述資訊之揭露，以建立經紀業之專業形象，並維交易安全。

留供修法參考。

（十九）中華民國建築開發商業同業公會全國聯合會代表（張研究員瀕水）：

1.按不動產交易內容係人民重大的隱私權，草案今僅以規範不動產經紀業「業務及責任」方式，強制課予不動產經紀業提供高度受憲法保障之人民隱私的不動產交易資料，其必要性有失公允，並有違反憲法上及行政法上比例原則之虞。

2.不動產經紀業係透過私法契約關係受託得知客戶不動產交易價格及相關資料，不動產經紀業僅為該項資料之管理者，並非所有者，強制課予不動產經紀業提供客戶相關資料，實已超出「管理者」範圍，明顯背離當事人權益之尊重，並損傷不動產經紀業對客戶資料應盡之保密義務，甚至加劇不動產經紀業日後取得當事人書面同意甚至委託之難度。

3.依據個資法第6條規定：「個人資料之蒐集或利用，應尊重當事人之權益，依誠實及信用方法為之，不得逾越特定目的之必要範圍」。第7條與第18條亦規定公務機關及非公務機關對個人資料之蒐集及利用均應具有特定目的。另依據大法官會議第603號解釋文：「國家基於特定重大公益之目的而有大規模蒐集、錄存…並有建立資料庫儲存之必要者，則應以法律明訂其蒐集之目的，其蒐集應與重大公益目的之達成，具有密切之必要性與關聯性，並應明文禁止法定目的外之使用」。然查草案並未明列其「法定目的」，亦未「明文禁止法定目的外之使用」，且以規範不動產經紀業「業務及責任」方式聯結，似亦違反「不當聯結禁止原則」。

4.財產資料為人民之隱私並受相關法律之保護，各國皆然，一旦財產之交易價格可於公開管道提供外界查詢利用，則人民之財產及生命安全恐遭嚴重之威脅，果爾，民眾之權益將置於何地，對民眾亦造成恐懼之心理，勢將引起社會大眾之反彈。

5.不動產個別差異性大，不易標準化、價格具主觀性，所謂成交案件「交易價格」是否真實、合理等不確定性，更有可能造成干擾市場或誤用，故宜再多方面考量，避免造成社會問題。

經紀業登錄成交案件資訊部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見6。

（二十）臺中市不動產仲介經紀商業同業公會代表（黃副理事長秋結，書面意見）：

1.不動產說明書有關凶宅之查詢，目前各縣市未提供查詢之機構，有些建物興建完成多年，亦轉手多人，但凶宅認定責任由仲介業者承擔，顯有失公平。

2.建議內政部提供一查詢凶宅（非自然死亡）之窗口單位，以保障業者及消費者之權益。

凶宅提供查詢部分，詳見（四）仲介業全聯會書面意見之回應及處理意見7。

（二十一）臺北市不動產仲介經紀商業同業公會代表（許總幹事雪紅，書面意見）：

建議參加公會所舉辦之相關專業講座，能折算不動產經紀人員專業訓練時數。

折算經紀人員專業訓練時數部分，詳見（十六）之回應及處理意見。

（二十二）立法委員李俊毅國會辦公室代表（謝助理志明，書面意見）：

1.建議召開公聽會時，可邀請關心本法案之立法委員及內政委員會主委參與，以使立法過程更為順利。

2.為衡平理論與實務，應多聽取業者實務上之經驗及可行性，避免有重理論而輕實務之現象。

留供參考。

（二十三）司法院（民事廳）（書面意見）：

不動產經紀業管理條例修正草案（下稱該草案）第5條第1項規定「無行為能力、限制行為能力或受監護、輔助宣告。」（第1款），不得申請經營經紀業，其經許可者，由主管機關撤銷或廢止其許可。爰受監護宣告之人，無行為能力，民法第15條定有明文規定。草案條文之「無行為能力」已可包括「受監護宣告」，似無另列「受監護宣告」之必要，建議予以刪除。又經輔助宣告者。並非無行為能力，僅生特定事務（即如民法第15條之2第1項、第2項所列）之處理需得輔助人同意之效果，此與監護宣告者喪失其行為能力顯有差別，惟其是否列為不得申請經營經紀業事由之一，本院尊重主管機關權責。

留供修法參考。

（二十四）財政部（書面意見）：

1.依本條例應收取之規費事項包括本修正草案第14條、第15條、第16條及第17條有關認可、登錄、核發證書及換證等事項，請內政部訂定相關收費標準時納入考量。

2.本修正草案第15條有關「…經紀人應檢附…或經認可之與專業訓練相當之證明文件」乙節，其「認可」是否屬於規費法第7條所定之審查、審定或認可等收費項目，宜請內政部釐清，倘屬規費法第7條所定之收費項目，則應於訂定相關收費標準時納入考量。

3.有關不動產經紀業登錄成交案件資訊應否納入本修正草案乙節，本部無意見，惟倘本條文草案經決議納入本修正條例，則有關「…向查詢人收取工本費」部分，尚符合規費法第8條第3款規定，請於訂定相關收費標準時納入考量。

留供修法及日後訂定相關收費標準參考。

（二十五）臺南縣政府（書面意見）：

1.本修正草案第4條第4項條文有關「…施行前經直轄市或縣(市)主管機關許可而未繳存營業保證金、加入登記所在地之同業公會、置專任經紀人並辦妥備查者，應於本條例中華民國○年○月○日修正之條文施行後六個月內依第二項規定申請核准營業。」及立法說明：「五、…爰增列第四項規定，賦予已許可而尚未辦理備查之業者，應限期完成第二項規定義務並向主管機關申請核准營業之過渡期間，違反者，廢止其許可」，此等似有溯及既往效力，與現行不動產經紀業管理條例第7條第1項、施行細則第4條、及內政部95年02月27日內授中辦地字第0950724760號函釋於許可後1年內未開始營業者，自得由直轄市或縣(市)主管機關廢止其許可，似有新舊法接軌相續問題。

2.建議本修正草案第4條第4項修正為「本條例中華民國○年○月○日修正之條文施行前經直轄市或縣(市)主管機關許可而未逾一年且未有正當理由申請展延及繳存營業保證金、加入登記所在地之同業公會、置專任經紀人並辦妥備查者，應於本條例中華民國○年○月○日修正之條文施行後六個月內依第二項規定申請核准營業；逾期未申請核准營業者，由直轄市或縣(市)主管機關廢止其許可。」，以處理法律施行前後法律接軌相續問題及處理法律施行後事實於新法生效前已發生，於生效後始完成之不真正溯及既往問題。

留供修法參考。

（二十六）內政部營建署代表（黃科長秀芳）：

1.依據行政院96.11.21核定之「整體住宅政策實施方案」，配合前開方案情目標「健全住宅市場」，加強住宅及不動產相關資訊的建置及整合，期以作為國內住宅政策之核心基礎資料庫。本署正積極辦理「住宅資訊統計彙報編定」、「臺灣住宅需求動向調查」、「住宅及不動產數位資料庫建置」、「公部門取得不動產交易價格之研究及價格平台建置」、「建立長期推估空屋資訊及查核機制」、「住宅價格指數編制」、「建立新建餘屋資訊推估及查核機制」、「房價負擔能力計算方式與國際各國比較」等委辦案。

2.上述這些資訊之建置因均涉及實際成交價格的取得困難，各項管道所提供的價格訊息，多是由各業者依據不同動機目的所揭露的斷簡殘篇，民眾購屋或業者投資開發，基本上都是在參考揭露的斷簡殘篇資訊及自己猜測價格的狀況下做決策。而在缺乏法令規範下，政府部門即使努力蒐集價格資料，也僅掌握少數的價格訊息，使得本署建置資訊之成效大打折扣。

3.贊成不動產經紀業登錄成交案件資訊應納入條例規範。有了充分的價格資訊讓資源做有效的配置，整體不動產市場才能健全發展。

4.有關本條文（草案）第4項之營業秘密須明確定義，避免成為無法提供相關資訊之帝王條款；又本條文置於第四章業務及責任，請考量增列對登錄不實價格及不配合登錄業者之罰則，期貫澈不動產交易價格強制登錄制度。

留供修法參考。