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中華郵政股份有限公司 104 年從業人員甄試試題
職階／甄選類科【代碼】：營運職／資產營運【G4905】
專業科目（2）：不動產投資(含分析、經營管理、估價)
＊請填寫入場通知書編號：________________
注意：作答前須檢查答案卷、入場通知書編號、桌角號碼、甄選類科是否相符，如有不同應立即請監試
人員處理，否則不予計分。
本試卷為一張雙面，共有四大題之非選擇題，各題配分均為 25 分。
非選擇題限用藍、黑色鋼筆或原子筆於答案卷上採橫式作答，請從答案卷內第一頁開始書寫，違
反者該科酌予扣分，不必抄題但須標示題號。
請勿於答案卷上書寫姓名、入場通知書編號或與答案無關之任何文字或符號。
應考人得自備使用簡易型電子計算機(須不具財務函數、工程函數或儲存程式功能，且不得發出聲
響)。若應考人於測驗時將不符規定之電子計算機放置於桌面或使用，經勸阻無效，仍執意使用者，
扣除該科目成績 10 分；計算機並由監試人員保管至該節測驗結束後歸還。
答案卷務必繳回，未繳回者該科以零分計算。
題目一：
假設投資 A、B、C、D四套產品之每套產品之組合，為套房及辦公大樓，其四套產品期
望報酬率、風險性相同，然其二者報酬四套產品之相關係數值如下表所示：
產品
套房
辦公大樓
期望報酬率（ER）
11.28%
16.35%
標準差 （
）
32.19%
45.16%
產品
相關係數 （
）
A套產品
0.40
B套產品
-0.40
C套產品
0.30
D套產品
-0.30
（一）請計算下列不同種投資比例之四套產品有效前緣組合結果：設投資套房之比例分
別為如【表 1-1】（在【表 1-1】中 EA1~CD17 為各計算題號之代號）：請分別計
算【表 1-2】中未有數字投資組合產品之期望報酬率(ER)變異數(VAR)標準差(SD)
變異數係數(CV%)請依題號作答並顯示計算過程。【20 分】
（二）請各就 A、B、C、D套產品不同投資比例中找出最小投資風險之投資比例，分別
計算其報酬與風險大小。【5分】
【表1-1】
投資組合
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
套房比例
0%
10%
30%
50%
54%
55%
57%
58%
59%
60%
64%
66%
70%
71%
80%
90%
100%
辦公大樓比例
100%
90%
70%
50%
46%
45%
43%
42%
41%
40%
36%
34%
30%
29%
20%
10%
0%
A套產品
相關係數
0.4
ER
EA1
EA2
EA3
EA4
EA5
EA6
EA7
EA8
EA9
EA10
EA11
EA12
EA13
EA14
EA15
EA16
EA17
VAR
VA1
VA2
VA3
VA4
VA5
VA6
VA7
VA8
VA9
VA10
VA11
VA12
VA13
VA14
VA15
VA16
VA17
SD
SA1
SA2
SA3
SA4
SA5
SA6
SA7
SA8
SA9
SA10
SA11
SA12
SA13
SA14
SA15
SA16
SA17
CV%
CA1
CA2
CA3
CA4
CA5
CA6
CA7
CA8
CA9
CA10
CA11
CA12
CA13
CA14
CA15
CA16
CA17
B套產品
相關係數
-0.4
ER
EB1
EB2
EB3
EB4
EB5
EB6
EB7
EB8
EB9
EB10
EB11
EB12
EB13
EB14
EB15
EB16
EB17
VAR
VB1
VB2
VB3
VB4
VB5
VB6
VB7
VB8
VB9
VB10
VB11
VB12
VB13
VB14
VB15
VB16
VB17
SD
SB1
SB2
SB3
SB4
SB5
SB6
SB7
SB8
SB9
SB10
SB11
SB12
SB13
SB14
SB15
SB16
SB17
CV%
CB1
CB2
CB3
CB4
CB5
CB6
CB7
CB8
CB9
CB10
CB11
CB12
CB13
CB14
CB15
CB16
CB17
C套產品
相關係數
0.3
ER
EC1
EC2
EC3
EC4
EC5
EC6
EC7
EC8
EC9
EC10
EC11
EC12
EC13
EC14
EC15
EC16
EC17
VAR
VC1
VC2
VC3
VC4
VC5
VC6
VC7
VC8
VC9
VC10
VC11
VC12
VC13
VC14
VC15
VC16
VC17
SD
SC1
SC2
SC3
SC4
SC5
SC6
SC7
SC8
SC9
SC10
SC11
SC12
SC13
SC14
SC15
SC16
SC17
CV%
CC1
CC2
CC3
CC4
CC5
CC6
CC7
CC8
CC9
CC10
CC11
CC12
CC13
CC14
CC15
CC16
CC17
D套產品
相關係數
-0.3
ER
ED1
ED2
ED3
ED4
ED5
ED6
ED7
ED8
ED9
ED10
ED11
ED12
ED13
ED14
ED15
ED16
ED17
VAR
VD1
VD2
VD3
VD4
VD5
VD6
VD7
VD8
VD9
VD10
VD11
VD12
VD13
VD14
VD15
VD16
VD17
SD
SD1
SD2
SD3
SD4
SD5
SD6
SD7
SD8
SD9
SD10
SD11
SD12
SD13
SD14
SD15
SD16
SD17
CV%
CD1
CD2
CD3
CD4
CD5
CD6
CD7
CD8
CD9
CD10
CD11
CD12
CD13
CD14
CD15
CD16
CD17
【表1-2】
1
2
3
4
5
6
7
8
EA7
VA7
SA7
CA7
EA15
VA15
SA15
CA15
投資組合
4
7
8
15
套房比例
50%
57%
58%
80%
辦公大樓比例
50%
43%
42%
20%
【請接續背面】
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
EB4
VB4
SB4
CB4
EB8
VB8
SB8
CB8
ED4
VD4
SD4
CD4
EB4
EB8
EA7
EA15
ED4
-0.3
題目二：
請回答下列問題：
（一）試述投資房地產的主要利潤來源為何？【15 分】
（二）試以下列【表 2】說明個案風險的來源及大小？【10 分】
【表 2】
總報酬率成分
各成分之現值
各成分佔總報酬之百分比
分離結果
第一年的現金流量
$11,165
12.5%
現金流量的成長
9,075
6.7
總現金流量
19.2%
稅賦抵扣
11,505
10.9
10.9%
自有資金投資回收
53,848
51.0
償還貸款本金
5,509
5.5
淨折舊額
14,265
13.4
買賣房屋利得
$73,922
69.9%
總報酬
$105,666
100%
100%
題目三：
何謂不動產景氣循環？【5分】政府政策對不動產景氣循環有很大的衝擊，連帶影響到
資產的利用與價值。請列舉四項政策面因素，並詳述其可能帶來的影響。【20 分】
題目四：
一年久失修的透天閒置郵局，其周邊居民因房屋老舊擬整合並以權利變換方式辦理都
市更新。假設郵局高層決定參與更新，請問如何評估該閒置郵局之更新前基地權利價值？
【15 分】請依不動產估價技術規則相關規定詳細說明其估價方法。【10 分】