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100年公務人員高等考試三級考試試題 代號：33260
類 科： 公產管理
科 目： 不動產投資分析
考試時間： 2小時 座號：
※注意：
可以使用電子計算器。
不必抄題，作答時請將試題題號及答案依照順序寫在試卷上，於本試題上作答者，不予計分。
（請接背面）
全一張
（
正面
）
一、假設黃先生欲在套房、辦公室、店舖等標的間進行投資選擇，以下表中可能發生情
境預估 2012 年套房的報酬率，並以辦公室與店舖的歷年報酬率來估算 2012 年報酬
率，請回答下列問題：
標的 情境 發生機率 預估報酬率 報酬率
樂觀 35% 5% 標的 2009 年 2010 年 2011 年
普通 50% 4% 辦公室 4% 6% 7%
套房
悲觀 15% 2% 店舖 5% 4% 8%
以房地產投資組合方式進行投資，可能面對的困境為何？（5分）
若黃先生僅欲投資其中一個投資標的，請以平均數與變異數準則（Mean-Variance
Criterion, MVC）協助其選擇。（10 分）
黃先生欲從「套房與辦公室（相關係數為 0.7）」或「套房與店舖（相關係數為
0.2）」選擇一組風險分散能力較強的組合來進行投資，若所選投資組合在套房投
資比例為 80%時有最小投資組合風險，請計算在此投資組合比例下的風險（變異
數）與報酬。（10 分）
二、假設蕭先生欲購買小套房做出租使用，賣方開價 700 萬元，可向銀行貸款六成，貸
款固定年利率為 2%，還款期間為 20 年，採每月複利及固定本利和的方式還款。預
期每年的可能總收入（GPI）為 12 萬元，每年空屋損失為 1萬元，每年營運支出為
3萬元，預期平均每年房地產增值為 35 萬元，預期自有資金報酬率為 6%。
請問以上述條件進行房價的評估，其優、缺點為何？（5分）
蕭先生進一步考量個人的購屋負擔能力，若他每月收入 6萬元，希望每月償債支
出不超過月收入的三分之一，則他可負擔的房價上限為何？（10 分）
因房地產增值係於期末出售時實現，在經營期間可能產生負現金流量，蕭先生須
以其工作薪資繳付每月不足償還的房貸債務。若該週轉資金的機會成本以銀行存
款年利率 1%估算，且於 20 年後出售該套房的獲利中一次回收該筆資金，則他必
須調整每年房地產增值的估算。請採用上述條件，並計算資金週轉成本，分析該
套房是否值得以賣方開價購入？（10 分）
複利 複利年金 複利年金 複利償還 複利年金 本利均等
年 未來值率 未來值率 償還基金率 現值率 累加現值率 償還率 月
年利率 1%（月複利） 20 1.221301 265.561242 0.003766 0.818799 217.441265 0.004599 240
年利率 2%（月複利） 20 1.491328 294.796834 0.003392 0.670543 197.674035 0.005059 240
100年公務人員高等考試三級考試試題 代號：33260
類 科： 公產管理
科 目： 不動產投資分析
全一張
（
背面
）
三、陳小姐欲購買某商辦大樓其中一個辦公室單位作出租使用，自有資金為 900 萬元。預
估在經營期間來自租金的稅後現金流量為：第一年 37 萬元、第二年 41 萬元、第三年
43 萬元；第三年期末出售該辦公室所獲得的稅後現金流量為 1,300 萬元。假設其要求
報酬率為 9%、期望報酬率為 13%、內部報酬率為 17%。
請問上述利用「現金流量折現模型（Discounted Cash Flow Model）」應用在不動
產投資分析有何優、缺點？（5分）
請計算該投資個案的淨現值（Net Present Value, NPV）與利潤指數（Profitability Index,
PI），並分析是否值得投資？（10 分）
請使用內部報酬率分離法（Partitioning the Internal Rate of Return, IRR Partitioning），
分離「經營期間收益」與「辦公室出售利得」兩種內部報酬率的利潤來源，據以
分析投資個案的可能風險。（10 分）
四、林先生欲採取「以房養老」方式將房屋抵押給銀行，與銀行簽訂「逆向抵押貸款」
契約內容為：貸款固定年利率為 2%，貸款成數為六成，每月應支付價金以固定本
利和方式計算；契約終止時由銀行拍賣房屋，扣除必要費用後剩下的房地產淨值與
貸款餘額須交付給他所指定捐贈的社福機構。
請問政府實施「以房養老」政策的優點為何？（5分）
假設林先生的剩餘壽命為 14 年，希望每月可獲得 2萬元的生活零用金以使生活
無虞，則他目前擁有的房屋要價值多少錢始可獲得上述金額的零用金？（10 分）
林先生以上題計算的房屋價格與銀行簽訂「逆向抵押貸款」契約，每月可獲得
2萬元，若他在領取 5年的生活零用金後即因病辭世，則銀行拍賣房屋所得價金，
應交付給社福機構的貸款餘額部分是多少錢？（10 分）
年利率 2%（月複利） 複利 複利年金 複利年金 複利償還 複利年金 本利均等
年 未來值率 未來值率 償還基金率 現值率 累加現值率 償還率 月
5 1.105079 63.047356 0.015861 0.904913 57.052356 0.017528 60
9 1.197038 118.222796 0.008459 0.835395 98.762777 0.010125 108
14 1.322821 193.692876 0.005163 0.755960 146.424051 0.006829 168