101年度公寓大廈管理條例條文解釋函令彙編

內政部營建署

101年度「協助整理公寓大廈管理維護公司認可業務及提供公寓大廈管理法律處理意見書」案

公寓大廈管理條例條文解釋函令

彙編

（101年1月～101年12月）

委託單位：內政部營建署

受託單位：中華民國物業管理經理人協會

報告日期：民國101 年1 2月

公寓大廈管理條例條文解釋函令彙整說明（101年度）

公寓大廈管理條例（以下簡稱本條例），自民國84年6月28日公布以來，經中央及地方主管機關多年宣導及持續努力下，目前向直轄市、縣(市)政府報備有案之公寓大廈管理組織已達二萬多個，由於各社區或民眾對於本條例及相關函釋之需求日益殷切，爰配合本條例民國92年12月31日之修正公布，將修正之條文及歷年之解釋函令彙整，於94年6月完成「公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編」之初版。後本條例於95年1月18日修正第29條條文；增訂第59條之1條文，96年3月修訂再版除配合本條例修正外，並增列收錄93年8月30日至95年12月31日之函令解釋。

本輯彙編係委託中華民國物業管理經理人協會編製，其編排方式，係將101年度之解釋函令，擇其內容重要者，依本條例條文之次序，依序編輯，俾提供方便查閱。

本彙編收錄101年度之解釋函令，內容如有疑義，以原函(令)內容為準。

公寓大廈管理條例解釋函令依條文別檢索（101年度）

公寓大廈管理條例條文暨解釋函令彙編

中華民國八十四年六月二十八日總統華總(一)義字第四三一六號令公布全文五十二條
中華民國八十九年四月二十六日總統華總(一)義字第八九○○一○四四三○號令修正第二條條文
中華民國九十二年十二月三十一日總統華總[一]義字第09200243911號令修正
中華民國九十五年一月十八日總統華總一義字第09500005871號令修正發布第29條條文；增訂第59-1條條文

第一章總則

第一條為加強公寓大廈之管理維護，提昇居住品質，特制定本條例。
本條例未規定者，適用其他法令之規定。

第二條本條例所稱主管機關：在中央為內政部；在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。

▲台端詢為關於公寓大廈管理條例之主管機關疑義乙案

內政部營建署101.5.10營署建管字01012910579號

一、按「本條例所稱主管機關：在中央為內政部，在直轄市為直轄市政府；在縣(市)為縣(市)政府。」為公寓大廈管理條例第2條所明定，又條例第五章定有違反條例規定之罰則，所述民眾如有第五章各條（除第51條外）所定情事者，請檢具具體相關事證，報當地直轄市、縣（市）主管機關憑辦。

第三條本條例用辭定義如下：

一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。

二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。

三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。

四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。

五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。

六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。

七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。

八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。

九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。

十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。

十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。

十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

▲台端函為公寓大廈公共基金運用之疑義乙案

內政部營建署101.1.2營署建管字01000082062號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第6款、第23條第2項第1款所明定，故公寓大廈專有部分約定供共同使用，應依上開條文規定辦理。

二、又按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「公共基金應設專戶儲存，並由管理負責人或管理委員會負責管理。其運用應依區分所有權人會議之決議為之。」為條例第3條第7款、第12款、第10條第2項、第18條第3項所明定，故有關管理費及公共基金之運用，應依區分所有權人會議之決議或規約規定辦理。至於區分所有權人會議之決議，如有爭議，係屬私權，宜循司法途徑解決。

▲關於公寓大廈專有部分之疑義乙案

內政部營建署101.1.12營署建管字第01010001732號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款、第6款、第56條第1項所明定，故有關公寓大廈專有部分之定義及認定，依上開條文規定。又專有部分得為一人所有或數人共有。至涉個案事實之認定，係屬地方政府權責，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府。

二、又按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。」為條例第3條、第5條、第15條第1項及第2項所明定，故有關專有部分之使用，依上開條文規定。

三、另檢送本部85年3月11日台（85）內營字第8572341號函及本署94年2月18日營署建管字第0940002152號書函（如附件）供參。

▲貴會函詢關於公寓大廈規約修訂之疑義乙案

內政部營建署 101.3.22營署建管字第01010016017號

一、按「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」為公寓大廈管理條例第3條第12款所明定，故規約之修訂，應依上開條文規定，經區分所有權人會議決議。又區分所有權人會議之決議，須踐行同條例第30條至第32條及第34條規定程序，始有效力。

二、又按各公寓大廈或社區訂定之規約，仍不能牴觸憲法、法律之規定，其牴觸者無效，本部95年11月24日內授營建管字第0950807183號函已有明釋。

▲關於公寓大廈管理委員會執行職務之疑義乙案

內政部營建署 101.7.10營署建管字第01010042686號

一、按「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」為公寓大廈管理條例第3條第12款所明定，又本部訂頒之公寓大廈規約範本係供公寓大廈訂定規約之參考，故如欲修訂規約，自應依上開條文規定，經區分所有權人會議決議。

▲關於公寓大廈修訂規約之疑義乙案

內政部營建署 101.8.15營署建管字第01010052371號

一、按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」為公寓大廈管理條例第3條第7款、第12款所明定，故有關規約之訂定及修訂，應依上開條文規定，經區分所有權人會議決議。

▲關於公寓大廈區分所有權人認定之疑義乙案

內政部營建署 101.11.2營署建管字第01010071231號

一、按「區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。」、「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第3條第2款、第3款、第4款及第4條第2項所明定，故有關區分所有權人之認定，依上開條文規定。

▲台端函為關於公寓大廈規約之疑義乙案

內政部營建署 101.12.10營署建管字第01012928419號

一、按公寓大廈管理條例第3條第12款規定，規約係公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，又按本部87年8月10日台（87）內營字第8772482號函（如附件）說明二：「…公寓大廈規約，係屬私權契約之一種，其內容自不得採較都市計畫法、區域計畫法或建築法令所容許條件更嚴格之標準，但其約定內容所涉私人利益大於公共利益者，基於契約自治原則，尚無不可。」。

第二章 住戶之權利義務

第四條區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。
專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。

▲有關函為民眾反映公寓大廈管理委員會決議地下室車位不得出租非大樓住戶使用一案

101.4.19營署建管字第01012908614號

一、復奉交下貴局101年4月11日高市工務建字第10132098800號函。

二、按「區分所有權人除法律另有限制外，對其專有部分，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉。」、「區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第4條第1項及第5條分別定有明文，故公寓大廈專有部分之出租對象，依上開規定，除法律另有限制外，得自由使用、收益、處分，並排除他人干涉，但不得有違反區分所有權人共同利益之行為。至於公寓大廈法定車位可否外賣（租）於非本社區之住戶一節，本署94年11月9日營署建管字第0940058138號書函（如附件）已有明釋。

▲有關台灣士林地方法院函詢公寓大廈管理條例第4條第2項規定之適用一案

內政部營建署101.8.10營署建管字第01012918512號

一、按「專有部分不得與其所屬建築物共用部分之應有部分及其基地所有權或地上權之應有部分分離而為移轉或設定負擔。」為公寓大廈管理條例第4條第2項所明定；次按本部85年2月5日台（85）內地字第8578394號函：「有關『公寓大廈管理條例』第4條第2項規定登記機關如何配合執行乙案，請依左列原則為之：一、已登記之區分所有建物與其基地之所有權或地上權之權利人非屬同一人者，不受本條項之限制。二、區分所有建物共用部分之應有部分如移轉或調整於該建物之區分所有權人時，不受本條項之限制。......」至該法院來函所詢強制執行事件，涉及上開函釋與貴管法令事項，敬請惠示卓見憑處。

第五條區分所有權人對專有部分之利用，不得有妨害建築物之正常使用及違反區分所有權人共同利益之行為。

第六條住戶應遵守下列事項：

一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。

二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。

四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。

五、其他法令或規約規定事項。

前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。

住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

▲關於公寓大廈管理之疑義乙案

內政部營建署101.10.5營署建管字01010064497號

一、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定，共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。

二、又按「住戶應遵守下列事項：三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。」、「前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。」、「住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣三千元以上一萬五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：三、區分所有權人或住戶違反第六條規定，主管機關受理住戶、管理負責人或管理委員會之請求，經通知限期改善，屆期不改善者。」為條例第6條第1項第3款、第2項、第3項及第47條第3款所明定，故管理委員會因設置管線，如須使用住戶專有部分或約定專用部分時，依上開條文規定。

第七條公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：

一、公寓大廈本身所占之地面。

二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳;社區內各巷道、防火巷弄。

三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。

四、約定專用有違法令使用限制之規定者。

五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

▲有關貴院函詢公寓大廈管理條例相關事項一案

內政部營建署101.12.5營署建管字第01010077208號

一、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」、「前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第六十條規約範本視為規約。但得不受第七條各款不得為約定專用部分之限制。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第7條及第55條第2項定有明文，故條例前訂定之契約載明法定空地提供特定區分所有權人使用者，其約定不受第7條不得為約定專用部分之限制。

二、另關公寓大廈管理條例施行前已約定專用部分，於條例施行後訂定規約時得否變更及其效力疑義乙節，本署97年10月16日營署建管字第0972918391號函（如附件）已有明釋

第八條公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。

▲台端函為關於公寓大廈樓頂平台管理使用之疑義乙案

內政部營建署101.5.2營署建管字第01010026225號

一、按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」、「本法第七十三條第二項所定有本法第九條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照之規定如下：八、建築物之共同壁、分戶牆、外牆、防空避難設備、機械停車設備、中央系統空氣調節設備及開放空間，或其他經中央主管建築機關認定項目之變更。」為建築法第73條第2項及建築物使用類組及變更使用辦法第8條第8款所明定，故有關建築物外牆之變更，應依上開條文規定辦理。

二、又按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」為公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第4項及第49條第1項第2款所明定，故有關公寓大廈共用部分管理使用，依上開條文規定。

▲關於公寓大廈外牆面得否變更顏色之疑義乙案

內政部營建署101.6.20營署建管字第01012914069號

一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」為公寓大廈管理條例第8條第1項及第2項所明定，所述公寓大廈外牆面變更顏色乙節，請依上開條文規定辦理。如尚有個案執行疑義，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府。

▲貴會函為關於貴社區住戶於大樓外牆面設置冷氣室外機之疑義乙案內政部 營建署101.7.2營署建管字第01010040523號

一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」、「住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第四十九條第一項規定處理，該住戶並應於一個月內回復原狀。屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔。」為公寓大廈管理條例第8條第1項及第2項所明定，故住戶於大樓外牆面設置冷氣室外機，應依上開條文規定辦理。如尚有個案事實認定之疑義，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府。至所述有關損壞賠償事宜乙節，係屬私權，如有爭議，宜請循司法途徑解決。

▲台端函詢關於公寓大廈陽臺設置防墜設施之疑義乙案

營建署101.11.15營署建管字第01010073048號

一、按「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」為公寓大廈管理條例第8條第1項所明定，故有關公寓大廈周圍上下、外牆面等設置防墜設施，除應依法令規定辦理外，如規約或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。又防墜設施如係設置於室內、非位於公寓大廈外牆面者，則無上開條例第8條規定之適用。

二、本部基於提升兒童居家安全，並兼顧區分所有權人權益，爰於公寓大廈規約範本增訂第2條第7款規定，引導公寓大廈區分所有權人會議參考修訂規約，讓有12歲以下兒童之住戶，得依規約規定於外牆開口部或陽臺設置如防護網、隱形鐵窗等不妨礙逃生且不突出外牆面之防墜設施，以減少兒童墜樓意外。惟該規約範本第2條第7款規定之意旨，並非為公寓大廈規約得據以約定於陽臺設置鋁門窗，住戶對陽臺之使用，仍應依建築法令之規定。如尚有個案執行疑義，請檢具具體相關資料，逕洽當地直轄市、縣（市）政府。

第九條各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。
住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。
前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。
住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。

▲關於公寓大廈管理事宜乙案

內政部營建署101.1.19營署建管字第01010003960號

一、按「樓頂平臺除約定專用者外，為公寓大廈共用部分。」為本署93年5月18日營署建管字第0930031236號書函所明示，又按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」為公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第4項所明定，故有關公寓大廈樓頂平臺之管理使用，依上開條文規定。

二、又按「住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。」、「住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。」為條例第16條第2項及第5項所明定，故公寓大廈住戶如有於防火巷弄等處所堆置雜物之情事者，依上開條文規定辦理。

三、另關建築物原核准停車空間，如停放機車之管理事宜乙案，本署93年10月28日營署建管字第0932917542號函（如附件）已有明釋

▲關於公寓大廈管理條例第9條執行疑義一案

內政部營建署101.3.12營署建管字第01010013782號

一、按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第9條第2項及第49條第1項第2款所明定，故本案所陳一停車位停放2輛汽車，超出停車位而使用共用部分是否有違設置目的及通常使用方法一節，應就其是否有無妨礙出入口、車道或其他車位使用之情形，由該管主管機關本於權責個案事實認定之。

▲關於公寓大廈電梯間及樓梯間之管理使用疑義乙案

內政部營建署101.3.16營署建管字第01010014457號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：…二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。…四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」、「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣四萬元以上二十萬元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：二、住戶違反第八條第一項或第九條第二項關於公寓大廈變更使用限制規定，經制止而不遵從者。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款、第6款、第7條、第9條第2項、第3項、第4項及第49條第1項第2款所明定，故有關公寓大廈電梯間及樓梯間之管理使用，依上開條文規定辦理。

▲貴會詢為公寓大廈住戶使用法定停車空間以非通常使用方式（停車於迫近車格邊線而非車格中間），致鄰接牆壁車位之使用人無法正常開門及進出，是否有公寓大廈管理條例第9條第2項規定之適用乙案

內政部營建署101.7.16營署建管字第01010043563號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款及第23條第2項第1款所明定，故有關公寓大廈共用部分、約定專用部分之認定，依上開條文規定。

二、又按同條例第9條第2項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」係規範共用部分之使用，所述停車位如屬共用部分者，始有該條文之適用。惟本案是否違反條例第9條第2項規定乙節，因涉個案事實認定，請逕洽臺北市政府。又有關公寓大廈停車空間之管理使用，本署業以101年6月25日營署建管字第1010037254號書函（諒達）答復貴會在案，仍請依上開函釋說明辦理。

三、另按「停車空間及其應留設供汽車進出用之車道，規定如下：一、每輛停車位為寬二點五公尺，長六公尺。大客車每輛停車位為寬四公尺，長十二點四公尺。二、設置於室內之停車位，其四分之一車位數，每輛停車位寬度及長度得各寬減二十五公分。但停車位長邊鄰接牆壁者，寬度不得寬減。」為建築技術規則建築設計施工編第60條第1款及第2款所明定，故有關停車空間之設置，應依上開條文規定。

▲關於公寓大廈管理事宜乙案

內政部營建署101.10.18營署建管字第01010067205號

一、按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。…七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。…」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第36條第1款、第7款、第37條所明定，主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第7款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第4款規定，處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

二、又按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」為條例第9條第1項、第23條第2項第2款所明定，故有關樓頂平臺及公告欄之管理使用，依上開條文規定。

三、另按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」為條例第11條所明定，另有關重大修繕或改良之認定疑義，檢送本署96年6月12日營署建管字第0960030622號函（如附件）供參。

四、又按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」為條例第35條所明定，主任委員或管理委員無正當理由違反第35條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第3款規定，處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

五、另按「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。」條例第59條定有明文，故公寓大廈住戶、主任委員或管理委員如涉及違反條例規定之情事，他區分所有權人、利害關係人自得逕依第59條規定列舉事實及提出證據，報地方主管機關處理。

六、另有關公寓大廈管理委員得否支領費用或接受報酬及管理費收取金額得否由管理委員會決定之疑義，檢送本署101年4月10日營署建管字第1010020657號書函及97年7月10日營署建管字第0973040310號函（如附件）供參。

▲貴會詢為關於社區住戶任意張貼公告及於社區公告上加添文字之處理方式乙案

內政部營建署101.12.4營署建管字第01010078569號

一、按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：…二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。…四、違反義務之處理方式。…」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。…十三、其他依本條例或規約所定事項。」為公寓大廈管理條例第9條第1項、第23條第1項、第2項、第36條所明定，故有關公告欄之使用管理，得依上開條文規定以規約定之。又有關住戶違反義務之處理方式，倘經載明於規約者，管理委員會即得據以執行。

▲有關函詢公寓大廈停車空間臨時舉辦社區集會文康使用違反公寓大廈管理條例第36條第11項及應否辦理建築物使用執照變更程序等疑義一案

內政部營建署101.12.14營署建管字第01012928938號

一、按「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第9條建造行為以外主要構造、防火區劃、防火避難設施、消防設備、停車空間及其他與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照。但建築物在一定規模以下之使用變更，不在此限。」「前項一定規模以下之免辦理變更使用執照相關規定，由直轄市、縣（市）主管建築機關定之。」建築法第73條第2項、第3項定有明文；次按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。」公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）9條第2項及第15條定有明文；另依前開條例第3條第12款及第23條第1項規定：「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。」。至於本案停車空間臨時舉辦社區集會文康使用有無違反公寓大廈管理條例及應否辦理建築物使用執照變更程序乙節，涉個案事實認定，依上開規定，本於權責認定之。

第十條專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣（市）政府定之。

▲關於台端函為公寓大廈管理委員會未通知召開區分所有權人會議，區分所有權人得否拒繳管理費之疑義乙案

內政部營建署101.2.13營署建管字第01012903015號

一、有關區分所有權人會議未通知各區分所有權人致影響其權利義務之行使，其召開之區分所有權人會議決議是否有效乙節，按「區分所有權人會議，應由召集人於開會前十五日（註：修正條文已改為十日）以書面載明開會內容，通知各區分所有權人。但有急迫情事須召開臨時會者，得以公告為之；公告期間不得少於二日。為公寓大廈管理條例第28條（註：修正條文第30條）所明定，本案有關公寓大廈召開區分所有權人會議程序，應依前揭規定辦理，否則無效。」為本部89年12月22日台89內營字第8985417號函所明示。

二、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」為公寓大廈管理條例第10條第2項、第21條所明定，故有關管理費之繳納，應依上開規定。

▲關於公寓大廈屋頂之修繕責任歸屬及費用負擔疑義乙案

內政部營建署101.3.6營署建管字第01010012465號

一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項所明定，又按條例第7條第3款規定，公寓大廈屋頂之構造為公寓大廈共用部分，且不得為約定專用部分，另按『屋頂構造』是指構造物體的本身而言，本署90年4月17日（90）營署建管字第018833號書函已有明示。故有關公寓大廈屋頂構造之修繕、管理、維護，依上開條文規定辦理。

▲關於公寓大廈樓頂平臺之修繕責任歸屬及費用負擔疑義乙案

內政部營建署101.3.9營署建管字01010013100號

一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項所明定，又按樓頂平臺除約定專用外，為公寓大廈共用部分，本署93年4月5日營署建管字第0933040244號函已有明示。故有關公寓大廈樓頂平臺之修繕、管理、維護，依上開條文規定辦理。

▲共用部分之修繕、管理、維護費用分擔疑義乙案

內政部營建署101.3.22營署建管字01010016014號

一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，故有關公寓大廈共用部分之修繕、管理、維護費用分擔，依上開條文規定辦理。如有爭議，係屬私權，宜請循司法途徑解決。

▲關於公寓大廈管理事宜乙案

內政部營建署101.4.23營署建管字第01010023974號

一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第10條第2項所明定，故有關管理費用之負擔，若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。又區分所有權人會議之決議，應踐行條例第30條至第32條及第34條規定程序，始有效力。

二、又按「區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。」、「規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」、「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」為條例第3條第7款、第12款及第11條所明定，故有關「重大」或「一般」修繕、維護、改良之認定，應依規約規定或區分所有權人會議之決議。

三、又按公寓大廈規約範本第19條重大修繕或改良之標準：「前條第三款第三目共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良指其工程金額符合：（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.新臺幣十萬元以上。□2.逾公共基金之百分之五。□3.逾共用部分、約定共用部分之一個月管理維護費用。□4.其他標準：　　　。」，該規約範本係供公寓大廈訂定規約之參考。

四、另關公寓大廈區分所有權人委託他人出席區分所有權人會議及管理委員會得否限制欠繳管理費之住戶進出等疑義乙案，檢送本部96年1月10日內授營建管字第0960003747號及本署97年4月18日營署建管字第0970021458號書函（如附件）供參。

▲關於台端函為貴社區管理委員會不修繕樓頂平臺漏水事宜乙案

內政部營建署101.5.24營署建管字第01010031595號

一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項所明定，又按樓頂平臺除約定專用外，為公寓大廈共用部分，本署93年4月5日營署建管字第0933040244號函已有明示。故有關公寓大廈樓頂平臺之修繕、管理、維護，依上開條文規定辦理。

二、按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。二、共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良。…十三、其他依本條例或規約所定事項。」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」、「有下列行為之一者，由直轄市、縣(市)主管機關處新臺幣一千元以上五千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰：四、管理負責人、主任委員或管理委員無正當理由未執行第三十六條第一款、第五款至第十二款所定之職務，顯然影響住戶權益者。」為條例第36條、第37條、第48條第4款所明定，故管理委員會如有未執行條例第36條第2款所定職務之情事，區分所有權人自得依同條第1款規定，以區分所有權人會議決議要求管理委員會執行，主任委員或管理委員無正當理由未執行條例第36條第1款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第4款規定處罰。

▲關於公寓大廈地下室牆壁滲水修繕責任歸屬之疑義乙案

內政部營建署101.7.19營署建管字第01010045805號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」、「公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約。於設計變更時亦同。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款、第5款、第6款、第56條第1項所明定，故有關公寓大廈專有部分、共用部分等之認定，依上開條文規定。

二、又按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第1項、第2項所明定，故有關公寓大廈地下室牆壁滲水修繕事宜，如屬專有部分、約定專用部分者，請依上開條文第10條第1項規定辦理；若為共用部分、約定共用部分者，請依同條文第2項規定辦理。

▲台端函詢關於公寓大廈管理事宜之疑義乙案

內政部營建署101.8.20營署建管字第01012919297號

一、關於公寓大廈樓頂平臺之修繕責任歸屬及費用負擔疑義，本署業以101年5月24日營署建管字第1012911643號書函（諒達）答復台端在案，樓頂平臺如為共用部分者，其修繕、管理、維護，依公寓大廈管理條例第10條第2項規定，應由管理負責人或管理委員會為之。又該修繕、管理、維護費用之計算方式，依同條文規定，應由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，該費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定，惟其費用之分擔，宜符合比例原則，以符該條立法意旨。至於區分所有權人會議決議或規約之規定，如有爭議，係屬私權，宜請循司法途徑解決。

二、另按區分所有權人會議之決議及規約之規定，不得違反公寓大廈管理條例之規定，本部94年5月12日內授營建管字第0940083300號及95年11月24日內授營建管字第0950807183號函分別已有明釋。

▲有關貴所執行老人福利機構無障礙設施設備改善乙案

內政部營建署101.9.6營署建管字第01010052353號

一、按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「…共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」故共用部分行動不便者使用設施之修繕、管理、維護，應由管理委員會為之，其費用依上開規定辦理。

二、另公寓大廈規約範本貳、本文第3條第3項規定：「…三、共用部分及約定共用部分設置或改善行動不便者使用設施者，管理委員會應予為之。其衍生費用之分擔或負擔方式如下：（一）如係專有部分變更使用用途時，依法應設置者，（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.由該區分所有權人或住戶負擔，超過一戶者，按其各戶所占建物登記面積比例分攤。□2.其他負擔或分擔方式：…」，故公寓大廈共用部分設置行動不便設施，其費用如以規約規定或區分所有權人會議決議時，得參考上開規約範本訂定之。惟該規約範本係供公寓大廈訂定規約時之參考，規約之訂定，依條例第3條第12款規定，仍須經區分所有權人會議決議。

▲關於公寓大廈修繕、管理、維護費用分擔之疑義乙案

內政部營建署101.9.13營署建管字01010059042號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」、「約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第3條第3款、第4款、第5款、第6款所明定，故有關公寓大廈專有部分、共用部分等之認定，依上開條文規定。

二、按「公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：一、公寓大廈本身所占之地面。二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。四、約定專用有違法令使用限制之規定者。五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。」為條例第7條所明定，惟按條例第55條第2項規定，本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。至涉個案之認定，如有爭議，係屬私權，宜請循司法途徑解決。

三、另按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為條例第10條第1項、第2項所明定，故有關公寓大廈修繕、管理、維護事宜，如屬專有部分、約定專用部分者，請依上開條文第10條第1項規定辦理；若為共用部分、約定共用部分者，請依同條文第2項規定辦理。

▲有關直轄市、縣（市）主管機關是否得依公寓大廈管理條例第59條規定，先請檢舉人說明是否為他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會，並列舉事實及提出證據以憑辦理一案

內政部營建署101.9.25營署建管字第01012922195號

一、按「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。」公寓大廈管理條例第59條已有明定，故利害關係人自得列舉事實及提出證據，報請處理，當地縣市政府應就其個案事實及證據審認之。另關「利害關係人」之認定，本署98年7月3日營署建管字第0980042542號函已有明釋。至於得否先請檢舉人說明是否為「他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會」，並列舉事實及提出證據以憑辦理一節，涉個案事實認定，仍請本於權責辦理。

▲關於公寓大廈管理使用之疑義乙案

內政部營建署101.10.8營署建管字第01010065038號

一、按「專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。」、「共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。」為公寓大廈管理條例第3條第3款、第4款及第5款所明定，故有關公寓大廈約定專用部分之定義，依上開條文規定。

二、又按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」為條例第9條第1項所明定，又公寓大廈共用部分如經約定專用者，其範圍及使用主體應依條例第23條第2項第1款規定，載明於規約，始生效力。

三、另按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。…」、「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」為條例第10條第2項、第36條第1款及第37條所明定，故有關共用部分之管理使用，倘經區分所有權人會議決議通過，管理委員會應依該決議事項辦理。

▲關於公寓大廈管理費用收繳及區分所有權人會議開議人數之疑義乙案

內政部營建署101.10.15營署建管字第01010066397號

一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。…其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、「公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。」為公寓大廈管理條例第10條第2項、第18條第1項第2款所明定，故有關公寓大廈管理費用及公共基金之收繳，應依規約規定或區分所有權人會議之決議。

二、又按公寓大廈規約範本第17條第2款及第3款規定：「管理費之收繳(一)管理費之分擔基準（請就下列四者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。□2.由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之。□3.各區分所有權人應按其建物登記總面積(不含停車位面積)計算以每坪每月定額分擔，停車位以每位每月定額分擔，定額之標準由區分所有權人會議決議訂定。□4.管理費之其他分擔方式：　　　。…」、「公共基金之收繳(一)公共基金收繳基準（請就下列二者勾選其一，未勾選者視為選擇1.之情形）□1.由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議收繳。□2.公共基金之其他收繳方式：　　　。…」，該規約範本係供公寓大廈訂定規約之參考。

三、另關公寓大廈區分所有權人會議開議人數之疑義乙節，檢送本署95年1月25日營署建管字第0950002877號函（如附件）供參。

▲關於公寓大廈圍牆修繕責任歸屬及費用負擔疑義乙案

內政部營建署101.10.17營署建管字第01010066980號

一、按「專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。」、「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」為公寓大廈管理條例第10條第1項及第2項所明定，至所述圍牆修繕責任歸屬及費用負擔，如有爭議，係屬私權，宜請循司法途徑解決。

▲關於台端函為車輛停放於公寓大廈機械停車設備，因故毀損事宜乙案

內政部營建署101.10.18營署建管字第01012924159號

一、按「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。」為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，至所述車輛停放於公寓大廈機械停車設備，因故毀損乙節，係屬私權，如有爭議，宜請循司法途徑解決。

第 十一 條 共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。
前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。

▲關於公寓大廈管理之疑義乙案

內政部營建署101.7.16營署建管字第01010044495號

一、按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」為公寓大廈管理條例第11條所明定，故有關公寓大廈共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依上開條文規定，經區分所有權人會議決議。又區分所有權人會議應依同條例第25條、第27條、第30條至第32條及第34條規定程序辦理，始有效力。

▲關於公寓大廈管理事宜乙案

內政部營建署101.10.18營署建管字第01010067205號

一、按「管理委員會之職務如下：一、區分所有權人會議決議事項之執行。…七、收益、公共基金及其他經費之收支、保管及運用。…」、「管理委員會會議決議之內容不得違反本條例、規約或區分所有權人會議決議。」為公寓大廈管理條例（以下簡稱條例）第36條第1款、第7款、第37條所明定，主任委員或管理委員無正當理由未執行第36條第1款、第7款所定之職務，顯然影響住戶權益者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第4款規定，處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

二、又按「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。」、「規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力：二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。」為條例第9條第1項、第23條第2項第2款所明定，故有關樓頂平臺及公告欄之管理使用，依上開條文規定。

三、另按「共用部分及其相關設施之拆除、重大修繕或改良，應依區分所有權人會議之決議為之。前項費用，由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔。」為條例第11條所明定，另有關重大修繕或改良之認定疑義，檢送本署96年6月12日營署建管字第0960030622號函（如附件）供參。

四、又按「利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。」為條例第35條所明定，主任委員或管理委員無正當理由違反第35條規定者，由直轄市、縣(市)主管機關依條例第48條第3款規定，處新臺幣1千元以上5千元以下罰鍰，並得令其限期改善或履行義務、職務；屆期不改善或不履行者，得連續處罰。

五、另按「區分所有權人會議召集人、臨時召集人、起造人、建築業者、區分所有權人、住戶、管理負責人、主任委員或管理委員有第四十七條、第四十八條或第四十九條各款所定情事之一時，他區分所有權人、利害關係人、管理負責人或管理委員會得列舉事實及提出證據，報直轄市、縣(市)主管機關處理。」條例第59條定有明文，故公寓大廈住戶、主任委員或管理委員如涉及違反條例規定之情事，他區分所有權人、利害關係人自得逕依第59條規定列舉事實及提出證據，報地方主管機關處理。

六、另有關公寓大廈管理委員得否支領費用或接受報酬及管理費收取金額得否由管理委員會決定之疑義，檢送本署101年4月10日營署建管字第1010020657號書函及97年7月10日營署建管字第0973040310號函（如附件）供參。

第十二條專有部分之共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人共同負擔。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。

第 十三 條 公寓大廈之重建，應經全體區分所有權人及基地所有權人、地上權人或典權人之同意。但有下列情形之一者，不在此限：

一、配合都市更新計畫而實施重建者。

二、嚴重毀損、傾頹或朽壞，有危害公共安全之虞者。

三、因地震、水災、風災、火災或其他重大事變，肇致危害公共安全者。

第十四條公寓大廈有前條第二款或第三款所定情形之一，經區分所有權人會議依第三十一條規定決議重建時，區分所有權人不同意決議又不出讓區分所有權或同意後不依決議履行其義務者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命區分所有權人出讓其區分所有權及其基地所有權應有部分。
前項之受讓人視為同意重建。
重建之建造執照之申請，其名義以區分所有權人會議之決議為之。

第 十五 條 住戶應依使用執照所載用途及規約使用專有部分、約定專用部分，不得擅自變更。
住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，報請直轄市、縣(市)主管機關處理，並要求其回復原狀。

第十六條住戶不得任意棄置垃圾、排放各種污染物、惡臭物質或發生喧囂、振動及其他與此相類之行為。
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
住戶為維護、修繕、裝修或其他類似之工作時，未經申請主管建築機關核准，不得破壞或變更建築物之主要構造。
住戶飼養動物，不得妨礙公共衛生、公共安寧及公共安全。但法令或規約另有禁止飼養之規定時，從其規定。
住戶違反前四項規定時，管理負責人或管理委員會應予制止或按規約處理，經制止而不遵從者，得報請直轄市、縣(市)主管機關處理。

▲關於公寓大廈管理事宜乙案

內政部營建署101.1.19營署建管字第01010003960號

一、按「樓頂平臺除約定專用者外，為公寓大廈共用部分。」為本署93年5月18日營署建管字第0930031236號書函所明示，又按「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。」、「前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。」、「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」為公寓大廈管理條例第9條第2項、第3項、第4項所明定，故有關公寓大廈樓頂平臺之管理使用，依上開條文規定。